中國日?qǐng)?bào)網(wǎng)消息：2月22日，潘石屹在他的新浪微博上寫道：海南的房地產(chǎn)廣告自大、直白、世界以我為中心：“?？谑呛Ｄ系模齺喪侵袊模検鞘澜绲??！庇觅H低別人的辦法來抬高自己。三亞不干了。三亞的房地產(chǎn)商說：“三亞才是世界的?！?/p>

“三亞是東方的夏威夷?！笔畮啄陙砗Ｄ戏康禺a(chǎn)的泡沫吹起來了、爆了、又吹起來了……但這些口號(hào)、廣告一直沒有變。”

當(dāng)年，潘石屹用五斤橘子從上世紀(jì)90年代的海南泡沫中逃生，在他看來，海南再次吹起來的地產(chǎn)泡沫遲早還會(huì)再破，只是比他預(yù)想來得還要快。

虎年春節(jié)過后，媒體上關(guān)于海南樓市的新聞標(biāo)題急轉(zhuǎn)直下：熱錢撤離，海南樓市降溫。年初以來，“國際旅游島”概念如同上緊的發(fā)條，使海南房價(jià)飛速上揚(yáng)。如今，“發(fā)條”似乎已經(jīng)筋疲力盡，海南房價(jià)指針戛然而止，停在虎年春節(jié)。

誰都知道指針會(huì)停，但誰都沒想到停的這樣突然。

春節(jié)前已顯疲態(tài)

無論是漲是跌，三亞鳳凰島都被當(dāng)成風(fēng)向標(biāo)。在做了兩個(gè)月的海南房價(jià)暴漲的標(biāo)本之后，鳳凰島又成為海南樓市降溫潮的焦點(diǎn)。

去年12月，鳳凰島公寓的內(nèi)部認(rèn)購價(jià)是3.8萬-6萬元/平方米。而到了1月11日開盤，均價(jià)就已經(jīng)達(dá)到了7萬元/平方米，而其目前內(nèi)部認(rèn)購的3號(hào)樓，最高價(jià)已經(jīng)達(dá)到了12萬元/平方米。

然而春節(jié)剛過，廣州房地產(chǎn)營銷策劃人士謝逸楓就在三亞的一些中介里面看到，價(jià)格一度沖高至13萬元平方米的三亞鳳凰島公寓，現(xiàn)在就有人以5萬元平方米的價(jià)格在甩賣?！斑@可能是有一部分人預(yù)感到了三亞樓市在經(jīng)歷過度炒作后的風(fēng)險(xiǎn)，而搶先出貨。”謝逸楓如是認(rèn)為。

實(shí)際上，因?yàn)橛袃r(jià)無市，在三亞很多中介里面，不少二手房都以最高價(jià)五成、六成的價(jià)格在出售。

去年，海南建設(shè)國際旅游島規(guī)劃還沒有正式獲批之前，廣州的一位歐姓律師預(yù)感，海南的房價(jià)將會(huì)有很大的投資潛力，曾組織一批人去海南投資房產(chǎn)。但是后來，海南房價(jià)的暴炒還是出乎他所料。

中國新聞網(wǎng)日前評(píng)出虎年房價(jià)存在泡沫的全國五大城市，27國投資客的大量資金注入，使以旅游業(yè)為主的三亞房價(jià)的泡沫化程度高居榜首。

歐律師于是在春節(jié)之前就將房產(chǎn)出手。看到如今海南樓市的“出貨潮”，他頗有點(diǎn)慶幸。

而從全國一些旅行社傳來的消息也稱，不少本想在春節(jié)期間組團(tuán)去?？?、三亞等地的購房團(tuán)，也因?yàn)楹Ｄ戏績r(jià)的暴炒而取消。

事實(shí)上，海南房價(jià)降溫潮在春節(jié)前已經(jīng)露出端倪。春節(jié)前，時(shí)代周報(bào)記者以購房者身份與三亞鳳凰島售樓人員聯(lián)系，此后，一位售樓小姐多次通過電話和短信游說記者下定金。她告訴記者，一次性付款可享受9.6折優(yōu)惠，而按揭只有9.9折優(yōu)惠，并表示定金可以從100萬元降至50萬元。

顯然，彼時(shí)，海南樓市經(jīng)過一輪過山車般的漲價(jià)后，已經(jīng)疲態(tài)盡顯。而當(dāng)時(shí)，媒體仍然在熱炒“拎著錢在海南買不到房”之類的新聞。三亞房管局局長李洪海向時(shí)代記者表示，三亞樓市“高溫”有開發(fā)商自我炒作的因素作祟。

而謝逸楓也證實(shí)了這一點(diǎn)。春節(jié)前，他走進(jìn)1月風(fēng)頭最勁的星河城和鳳凰島售樓部時(shí)，售樓顧問只有寥寥兩三個(gè)人，看房的人也很稀疏。

謝逸楓說，就在兩個(gè)月前，你去三亞看房時(shí)，或許會(huì)遭到樓盤銷售人員的“冷臉”，春節(jié)后就已徹底改觀了，并不是他們提高了素質(zhì)，而是房子不好賣了。之前每天都在漲價(jià)的海南樓盤，如今開始打折促銷。

春節(jié)后，有關(guān)海南樓市價(jià)格回落的新聞報(bào)道便不斷涌現(xiàn)。位于海南三亞市的三亞金中海藍(lán)鉆，目前均價(jià)33000元/平方米，若購房者一次性付款可享受9.8折優(yōu)惠；三亞克拉碼頭項(xiàng)目也推出春節(jié)特惠搶購活動(dòng)：正月期間的購房者可享受直減上萬元的超值優(yōu)惠價(jià)格。

在一個(gè)月之前不少樓盤要求必須一次性付款，如今三亞海居項(xiàng)目不僅有9.6-9.9折不等的折扣，更是取消一次性全款購房的規(guī)定，首付可4成。

樓市泡沫嚇走投資客

潮水退去，才知道誰在裸泳。

對(duì)于海南樓市出現(xiàn)的“出貨潮”，謝逸楓表示：“目前由于房價(jià)上漲空間已經(jīng)到達(dá)階段性頂點(diǎn)，透支了真實(shí)需求，加之國際旅游島概念失去吸引力等因素，海南樓市面臨著投機(jī)泡沫破裂的危機(jī)，甚至不排除重現(xiàn)1993年海南樓市慘劇。如果不采取有效政策和措施，在2010年中央政策的調(diào)控下，海南樓市必定第一個(gè)崩潰。”

在國際旅游島概念的推動(dòng)下，海南房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性太大。許多人頭腦發(fā)熱，導(dǎo)致三亞等地中高端產(chǎn)品的房價(jià)已經(jīng)偏離真實(shí)需求，是由各種因素導(dǎo)致的“虛高”房價(jià)，極不理性。春節(jié)期間，大部分投資和購買者看了一些新盤后，感覺是“太不靠譜了，什么都還沒有就敢賣”。

這也是很多以溫州商人為代表的炒房團(tuán)和投資客撤離海南，轉(zhuǎn)戰(zhàn)迪拜抄底的原因。謝逸楓說。

和謝逸楓一樣，對(duì)海南房價(jià)泡沫擔(dān)憂的人數(shù)不在少數(shù)。

相較之下，海南本地的一些受訪者卻樂觀許多。在海南從事會(huì)務(wù)旅游的房新光向時(shí)代周報(bào)記者表示，這只是樓市價(jià)格的正常回落，現(xiàn)在的海南的樓市并不像外界所說“暴跌”，剛性需求仍然存在。他認(rèn)為，“這只是政府宣傳的一種策略，1月的樓市漲得很瘋狂，應(yīng)該已經(jīng)引起中央關(guān)注，現(xiàn)在的調(diào)整一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期政府將加強(qiáng)調(diào)控的正常反應(yīng)，另一方面也是市場(chǎng)在媒體紛紛報(bào)道‘暴跌’后的應(yīng)對(duì)行為?！狈啃鹿獗硎?，“現(xiàn)在三亞很多樓盤仍然賣得很好。”

三亞榆林灣營銷總監(jiān)王國營也持有同樣的觀點(diǎn)。他告訴時(shí)代周報(bào)記者，他所銷售的榆林灣樓盤價(jià)格雖沒有再上漲，但也沒有多數(shù)媒體所說的“海南房價(jià)出現(xiàn)暴跌”，近期，榆林灣平均一天仍能賣出9套房。

他認(rèn)為，1月份，海南樓價(jià)的上漲有一定的理由，因?yàn)楹Ｄ铣跗跇莾r(jià)相較其他城市較低，加之三亞環(huán)境和氣候得天獨(dú)厚，建房的區(qū)域有限，資源的匱乏，使樓市上漲具備充足的條件和空間。

房新光對(duì)海南樓市的再度上漲充滿希望，“現(xiàn)在只是正常的休整期，大型企業(yè)進(jìn)駐之后，估計(jì)到年底，房價(jià)也許會(huì)再次上漲，那時(shí)候再引發(fā)‘羊群效應(yīng)’也說不定！”

歷史悲劇不會(huì)重演

不管各界對(duì)海南的樓市的爭議結(jié)果如何，政府作為手握“指揮棒”的管理者和監(jiān)督者，已經(jīng)意識(shí)到樓市泡沫。

事實(shí)上，為了抑制房價(jià)泡沫，保證國際旅游島建設(shè)有個(gè)良好的開局，1月中旬，海南省政府出臺(tái)了“兩個(gè)暫?！狈桨福簭?月16日起到今年3月底，暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。豈料，土地收緊的直接后果就是供開發(fā)的土地增量減少,出于抑制投資炒房和遏制房價(jià)上漲過快目的的“兩個(gè)暫?！狈桨?，瞬間轉(zhuǎn)化成房價(jià)上漲加速器。

海南樓市的暴炒，本質(zhì)是一場(chǎng)政府政策宏觀調(diào)控和民間逐利資本的博弈。中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林表示：“海南樓市的不穩(wěn)定已經(jīng)給國際旅游島戰(zhàn)略計(jì)劃造成一些負(fù)面影響：首先，是期望值過高所造成的泡沫；其次也暴露出政府在面對(duì)地產(chǎn)泡沫，調(diào)控能力上還有所欠缺；最后，也給現(xiàn)在的投資者帶來疑慮，讓他們開始擔(dān)心海南樓市的穩(wěn)定性?！?/p>

不過，遲福林認(rèn)為，現(xiàn)在與10多年前的大背景不同，海南特區(qū)意識(shí)淡化，不會(huì)重蹈上世紀(jì)90年代海南房產(chǎn)泡沫破滅的覆轍。他認(rèn)為，20世紀(jì)90年代，民眾并未具備到海南購房的消費(fèi)能力，而現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)具備真實(shí)的需求，投資海南房地產(chǎn)的人群之中，消費(fèi)者占了主體。另外投資對(duì)象也不一樣，1993、1994年的時(shí)候，80%的人在海南購買的是寫字樓，很容易造成人去樓空的現(xiàn)象；而現(xiàn)在有90%的人是去購買住宅。盡管如此，他依然呼吁政府出臺(tái)更多的政策來應(yīng)對(duì)當(dāng)前所遭遇的階段性泡沫，以避免海南重蹈當(dāng)年的覆轍。

謝逸楓同樣對(duì)如何避免歷史悲劇重演給出了建議：“一是，要看海南省政府是否真的下決心遏制投資炒房瘋狂現(xiàn)象，讓樓市回到理性；二是，國際旅游島是否可以支撐海南區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，延長海南樓市熱點(diǎn)，以吸引更多外來投資客，創(chuàng)造一個(gè)良好投資環(huán)境和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；三是，中央政策是否會(huì)繼續(xù)出臺(tái)強(qiáng)烈政策，遏制投資和房價(jià)上漲的現(xiàn)象；最后要看海南省政府對(duì)于剛性需求的支持購房政策和打擊炒房的力度。”

來源：中國證券報(bào) 編輯：馬原