業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商欲加速資金回籠，樓市降價(jià)壓力增大

繼前兩天11個(gè)新盤(pán)扎堆領(lǐng)證之后，25日中糧地產(chǎn)投資(北京)有限公司的祥云東方苑項(xiàng)目再獲預(yù)售許可批準(zhǔn)，至此，北京本周僅三天的新盤(pán)入市量便追平了上周的記錄。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，周末往往是集中開(kāi)盤(pán)期，因此接下來(lái)的幾天新盤(pán)領(lǐng)證數(shù)有望持續(xù)攀高，11月新盤(pán)入市量很有可能創(chuàng)年內(nèi)新高。在這背后，一個(gè)主要原因是開(kāi)發(fā)商對(duì)下月起執(zhí)行禁止直接收取預(yù)付款所做出的市場(chǎng)反應(yīng)，提前銷(xiāo)售樓盤(pán)以回籠資金，而部分項(xiàng)目在有價(jià)無(wú)市的銷(xiāo)售困局下，比較典型的做法便是通過(guò)降價(jià)以換取銷(xiāo)售。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息顯示，上周(11月15日-11月21日，下同)共有12個(gè)商品房住宅項(xiàng)目取得了預(yù)售許可證。進(jìn)入11月以來(lái)，樓盤(pán)供應(yīng)量及預(yù)售樓盤(pán)數(shù)量持續(xù)增加，截至11月25日，北京11月已有近40個(gè)樓盤(pán)(非住宅項(xiàng)目除外)入市，而此前的10月份北京預(yù)售商品房住宅項(xiàng)目?jī)H為15個(gè)，相比之下猛增153%。

中廣信事業(yè)一部運(yùn)營(yíng)總監(jiān)卞明接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，1 1月 出 現(xiàn) 取 得 預(yù) 售 證 的 “ 小 熱潮”，一個(gè)重要原因是“9 .29新政”之后整個(gè)市場(chǎng)的觀望情緒使相當(dāng)一部分項(xiàng)目推遲開(kāi)盤(pán)，“加之12月1日是一個(gè)重要的時(shí)間點(diǎn)，《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》將開(kāi)始實(shí)施，兩個(gè)因素的疊加效應(yīng)之下使得近期取證項(xiàng)目增多。”

據(jù)了解相關(guān)《辦法》要求開(kāi)發(fā)商將不能直接收存商品房預(yù)售款的規(guī)定，商品房預(yù)售金必須專(zhuān)款專(zhuān)用。卞明認(rèn)為，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，原來(lái)7個(gè)鍋蓋可以蓋10口鍋，現(xiàn)在只能用10個(gè)鍋蓋了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的“杠桿效應(yīng)”將被壓縮。

眾所周知，開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源主要是由自有籌款、融資和銷(xiāo)售資金回籠三部分組成。其中自有籌款的比例通常比較小，而融資的貨幣成本較高、風(fēng)險(xiǎn)較大，因此開(kāi)發(fā)商想要解決資金鏈緊張的問(wèn)題，將首先訴求于項(xiàng)目的銷(xiāo)售回款。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商為回籠資金，將提高銷(xiāo)售進(jìn)度，可能會(huì)以各種形式降價(jià)銷(xiāo)售；而市場(chǎng)上的商品房供應(yīng)量逐漸增多，受供求關(guān)系影響，也會(huì)對(duì)抑制房?jī)r(jià)起到一定的促進(jìn)作用。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心也認(rèn)為，中央對(duì)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)收緊資金“緊箍咒”，先是銀行貸款、上市公司融資受限，再到現(xiàn)在加強(qiáng)房產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管理，中央的意圖昭然若揭，倒迫開(kāi)發(fā)商以加快銷(xiāo)售進(jìn)程來(lái)回籠資金，開(kāi)發(fā)商面臨新一輪的降價(jià)壓力加大。

卞明預(yù)測(cè)，從今年的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，可能會(huì)在明年春節(jié)前出現(xiàn)一個(gè)成交價(jià)格的冰點(diǎn)，相當(dāng)一部分項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)一個(gè)階段性的價(jià)格低點(diǎn)，“會(huì)有一些典型的項(xiàng)目出現(xiàn)，比如通州某樓盤(pán)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)從之前的26000元/平方米下調(diào)至19800元/平方米，直降6000多元。”

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，商品房預(yù)售資金監(jiān)管等政策不會(huì)影響到開(kāi)發(fā)商的價(jià)格預(yù)期，通過(guò)降價(jià)謀求快速回款來(lái)保證足夠資金回流的現(xiàn)象可能對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商而言是需要采取的趨同政策的應(yīng)對(duì)方式，但由于北京的開(kāi)發(fā)商基本都是有實(shí)力的全國(guó)性上市公司，其融資能力和渠道非同一般，所以不會(huì)對(duì)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)太大的影響。

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 編輯：楊鑫