誰是樓市泡沫幕后推手

真正推高房價(jià)的，在劉元春看來，是房地產(chǎn)市場的供需失衡的現(xiàn)狀；而深層次的原因還在于制度問題：其中，“供求不平衡的問題還比較嚴(yán)重”，供求失衡引致房價(jià)上漲。當(dāng)這一預(yù)期形成后，交替作用下房價(jià)投資投機(jī)行為出現(xiàn)。劉元春還拋出一個(gè)疑問，在完全的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，供需失衡引起套利行為出現(xiàn)本是一種正常現(xiàn)象，某種程度上有助于改變市場供需失衡的狀態(tài)。但是，目前投資投機(jī)行為已經(jīng)有引致房地產(chǎn)市場“泡沫化”的風(fēng)險(xiǎn)，原因又何在？

在他看來，一是由于我國土地市場上存在著商品房土地供給與工業(yè)用地、商業(yè)用地存在政策上的不一致。而現(xiàn)如今流動(dòng)性過剩和通脹背景下，資金涌入房市以求獲得高額回報(bào)不足為奇。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，存在房地產(chǎn)市場的利潤率至少在40%左右。而萬科的王石曾認(rèn)為，過高的利潤空間往往意味著風(fēng)險(xiǎn)。話雖如此，資本的逐利性從未能阻止他們?nèi)ッ半U(xiǎn)，包括萬科在內(nèi)。

即使在市場普遍認(rèn)為政府此輪調(diào)控是“超預(yù)期”的，而樓市“新政”也力求對(duì)開發(fā)商資金流進(jìn)行圍追堵截，但是總會(huì)有投資方愿意將資金注入，為房企“輸血”：股市再融資受阻、銀行信貸緊縮、預(yù)售款被監(jiān)管？不怕，還有房地產(chǎn)信托和外資幫忙。公開資料顯示，僅6-10月份期間就有至少37家上市房企或以股權(quán)質(zhì)押、轉(zhuǎn)讓，或以債權(quán)收購方式“繞道”信托融資，其中就包括浙江廣廈，在11月末委托華奧國際信托發(fā)行一只規(guī)模高達(dá)17.46億的集合信托產(chǎn)品。而有業(yè)內(nèi)人士稱浙江廣廈一直處于資金鏈緊張狀態(tài)，其經(jīng)營情形不能稱之為良好，信托資金似乎有“饑不擇食”之嫌。更遑論外資也在房地產(chǎn)市場游走，想趁機(jī)分一杯羹。

“地王”再度涌現(xiàn)之專家看法

在人大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春看來，“地王”再度回歸，是一種正常的現(xiàn)象。他認(rèn)為這一方面說明房地產(chǎn)開發(fā)商的資金還談不上緊張，而流動(dòng)性過剩的大環(huán)境下，資金涌入土地市場不過是資本逐利的正常表現(xiàn)而已。至于所謂“逆勢躁動(dòng)”一說，劉元春認(rèn)為此次樓市調(diào)控，仍舊未觸及到更深層次的制度問題，地方政府作為土地市場的利益相關(guān)方，出現(xiàn)調(diào)控政策執(zhí)行不力、陽奉陰違的情況亦屬平常。

華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)，在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)則指出，地王的再度出現(xiàn)有兩個(gè)信號(hào)意義：其一是從開發(fā)商的角度看，地王本身即代表著他們對(duì)未來市場的判斷，這是一種市場行為，預(yù)示著資金流狀況較好的開發(fā)商對(duì)后市仍積極看好，布局未來；其二是從政府調(diào)控的角度看，歷次調(diào)控之所以難以有效抑制房價(jià)，根本原因即在于地價(jià)難以下跌，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴仍難以弱化。這在部分程度上也反映出，當(dāng)前地方政府“以土地經(jīng)營城市”的理念未能改變之前，房地產(chǎn)調(diào)控也只能是階段性的，調(diào)控的壓力也將持續(xù)存在。

各地“地王”逆勢躁動(dòng)，表明部分房企的確“不差錢”；同時(shí)，似乎也昭示著調(diào)控之路愈發(fā)漫長修遠(yuǎn)。

樓市調(diào)控徘徊在“疏”“堵”之間

《史記·夏本紀(jì)》篇記載，帝堯之時(shí)，洪水滔天，百姓不勝其苦，群臣推舉鯀對(duì)洪水進(jìn)行治理。據(jù)傳，鯀以土“堙”（堵塞）洪水，九年而“功用不成”，反致九州動(dòng)亂。而其子禹受命治水后，順應(yīng)規(guī)律，以一個(gè)“疏”字訣，歷經(jīng)十三年的時(shí)間治水成功，開山拓地之余也對(duì)各地情形進(jìn)行了解，能夠因地制宜而終平定天下。

“疏”與“堵”，因手段不同而致結(jié)果相悖的程度，一至如斯。而在記者看來，“限購令”以及阻止過剩的流動(dòng)性進(jìn)入到房地產(chǎn)市場可以說起到的是“堵”的效果——

住建部副部長仇保興言簡意賅的概括了“調(diào)控難”的6大原因：一是城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的對(duì)住宅的旺盛需求；二是民間資本投資領(lǐng)域過窄；三是全球化的熱錢涌動(dòng)與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合；四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收的制度缺失；五是地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴；六是中國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。

上述問題糾結(jié)在一起，“限購令”并不能長期阻擋中國人民購房的熱情，更何況各地“限購令”已快到期？而流動(dòng)性過剩只能引導(dǎo)而不能有效阻止其流向何處。諸多專家提出要為過剩的流動(dòng)性尋找一個(gè)“池子”，只是尚無結(jié)論。似乎可以這樣認(rèn)為，對(duì)流動(dòng)性過剩采用“疏導(dǎo)”的辦法，可謂長遠(yuǎn)之計(jì)，只是實(shí)施要相對(duì)困難，短期內(nèi)尚無良策。

而劉元春在接受記者采訪時(shí)指出，調(diào)控政策應(yīng)以打擊投資投機(jī)性需求為主體，恢復(fù)房地產(chǎn)的制度型功能為目標(biāo)。但是，如果政府不能夠使得房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的話，“短期的行政政策很可能最終以失敗而告終。”他更進(jìn)一步地表示，短期內(nèi)，依靠調(diào)控手段將房價(jià)“平移”下來，政府需進(jìn)一步的進(jìn)行供給放量，為未來進(jìn)一步的制度調(diào)整留下空間，應(yīng)該說，“在一種策略上來講，是必要的。”問題的關(guān)鍵在于，政府能否大規(guī)模的供地以及政府能否進(jìn)行深入的制度改革。

“而顯然的”，他指出，“制度問題并非一朝一夕，而且必須在供需相對(duì)平衡的情況下實(shí)施才會(huì)有效。” 　　多部委聯(lián)手出擊調(diào)控樓市地產(chǎn)商為何應(yīng)對(duì)有術(shù)　　“4·17”新“國十條”出臺(tái)之際，房地產(chǎn)市場并未有如今的反應(yīng)。顯然的，市場與公眾都低估了政府對(duì)此輪房價(jià)快速上漲的決心。

住建部副部長仇保興，在中國城市科研會(huì)住房政策和市場調(diào)控專業(yè)委員會(huì)成立大會(huì)曾表示，我國房地產(chǎn)調(diào)控已嘗試“十八般武藝”：1998年是刺激住房消費(fèi)，2002年控制住房供給，2005年是遏制需求，到了2008年是刺激需求，2010年是增加供給。

只是，雖然“十八般武藝”全部用上，似乎目前樓市調(diào)控效果仍舊差強(qiáng)人意。房市量升價(jià)不跌，而各地地王已開始按捺不住拿地?zé)崆椋霸陝?dòng)”不止。