圖表：中國7個大中城市房價泡沫成分超過50% 新華社發(fā)

曾成功預(yù)測2008年房價下降

根據(jù)他們的測算，自今年年底起，房地產(chǎn)企業(yè)將進入還款高峰期，應(yīng)付款累計增速將超過30%，與此同時，資金來源卻由于銷售下滑、貸款條件提高等因素出現(xiàn)快速惡化，預(yù)計到2011年一季度將出現(xiàn)大幅度負增長；同時，由于首付比率、房地產(chǎn)抵押貸款等條件的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的各類杠桿率都出現(xiàn)了下降。

而與此相對應(yīng)的是，政府正在加大對開發(fā)投資的監(jiān)控，因此，能夠看到近期房地產(chǎn)的開工勢頭很猛，“這樣的狀況延續(xù)下去，未來房地產(chǎn)的資金短缺會更嚴重，去年3、4季度和今年1季度是房地產(chǎn)借款高峰，按正常借款結(jié)構(gòu)，今年12月和明年1月是還款高峰，房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨巨大的資金鏈接續(xù)的考驗，因此，我們判斷房價在那之后下跌是有依據(jù)的。”

劉元春還表示，除此以外，他們還對房地產(chǎn)市場的需求做了推算，如果政策持續(xù)加碼，繼續(xù)嚴控，需求大量上揚概率較小，持幣觀望概率更大。他說，據(jù)其推算，明年3月后，新房竣工率會大幅度升高，因為自去年3季度開始，新開工項目大量增加，開發(fā)投資從今年4月份開始急劇上揚，按項目建設(shè)周期來看，明年3月，房地產(chǎn)市場的供給增幅會很大，這也將支撐房價的進一步調(diào)整。

“總而言之，企業(yè)為保證資金鏈的順暢，就必須節(jié)流開源，而當節(jié)流有限時，就必須開源，開源就是降價，這是硬杠桿，而根據(jù)我們的測算，至明年1、2季度，房地產(chǎn)企業(yè)必須降價20%促銷來加快資金回籠，以彌補資金空缺”。劉元春說，這一模型成功預(yù)測了2008年前半年的房地產(chǎn)情況。

至于民眾為何對報告結(jié)論理解有偏差，他表示，大部分人在談及房價時都緊盯繁華地段房源，“實際上大部分一線城市近年來的新開樓盤都在往偏遠地區(qū)集中，這些地區(qū)房價變化本身就很大，比如，此前有消息稱北京通州房價直跌7000元。”他說，如果所有人都認為房價不可能跌，這才是最危險的信號。