何為“盤客比”？

在二手樓市，業(yè)主委托中介公司放盤的盤源和購房的客戶比例，簡稱“盤客比”。

8月剛剛過去，廣州市各中介行都錄得不錯的業(yè)績，有市場人士甚至用“市場突然井噴，成交量大幅回升，部分地區(qū)的樓價甚至重回上漲通道”來形容8月份的廣州二手樓市。據(jù)滿堂紅統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州二手樓市的盤源與客源比例(盤客比)達到1：6，比7月大幅上漲，供求關(guān)系再顯緊張。

不過，伴隨著盤源消化而來的是業(yè)主反價。興業(yè)地產(chǎn)有關(guān)人士透露，業(yè)主大幅反價，成交并不容易撮合。滿堂紅廣州公司副總經(jīng)理孔少石表示，廣州樓價向下的概率較大，業(yè)界不應(yīng)低估政府調(diào)控樓市的決心，8月的數(shù)據(jù)是否就意味著市場回暖，尚不得而知。

本專題文/圖：記者李鳳荷

大市分析

8月“盤客比”達到1：6

過去3年，樓價最瘋狂的時候，據(jù)滿堂紅統(tǒng)計，市場“盤客比”接近1：11，而樓市最低迷的時候，盤客比接近1：4。今年8月“盤客比”接近1：6，因此樓價重新向上就不難理解了。

今年以來，廣州地區(qū)二手樓盤成交活躍區(qū)域主要集中于天河區(qū)、海珠區(qū)、白云區(qū)及越秀區(qū)。盤源與客源相比最為懸殊的區(qū)域路段有：天河區(qū)的天河北板塊、東圃板塊；海珠區(qū)的工業(yè)大道板塊、新港西板塊、江南大道南板塊以及赤崗板塊；荔灣區(qū)富力廣場和芳村大道西一帶；白云區(qū)則集中在機場路板塊、白云大道板塊以及廣州大道北板塊；越秀區(qū)集中在北京路板塊、東風(fēng)東板塊；而番禺區(qū)則以華南板塊及洛溪板塊最明顯。

上述“盤客比”相對懸殊的區(qū)域板塊中，一般都是盤少客多，因此市場成交總量及成交速度都較其他板塊更優(yōu)越，只要符合買家心理價位的盤源一推出，約3~7天時間即可被市場消化。

“盤客比”較為平衡的區(qū)域一般是一些供需平穩(wěn)的區(qū)域，如員村板塊、天河公園板塊、小北路板塊、淘金路板塊、廣州大道南板塊、南洲路板塊和濱江東板塊。其中濱江東雖然市場需求一直旺盛，但因均價長期高于買家心理預(yù)期，所以二手成交活躍度比起周邊區(qū)域始終不顯優(yōu)勢。

專家點評

反彈不代表就此回暖

滿堂紅副總經(jīng)理孔少石表示，今年4月份，政府開始新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，市場成交量應(yīng)聲下跌，廣州二手成交量下滑五至六成。雖然成交量大幅減少，但成交價格一直維持小幅震蕩，成交量從7月開始小幅回升。8月開始，市場突然井噴，成交量大幅回升，部分地區(qū)的樓價甚至重回上漲通道。

8月份突然出現(xiàn)的成交反彈，似乎與政府調(diào)控的方向背道而馳，這當(dāng)中的綜合因素很多，如需求面、資金面、客戶的心理預(yù)期等方面，其中值得關(guān)注的一個因素是“盤客比”，這個簡單的數(shù)據(jù)反映著供求關(guān)系的變化。

合富置業(yè)中山八分行林小姐介紹，目前中山八一帶最為熱銷的盤源是富力廣場，兩房南向帶主套的單位受到買家追捧，優(yōu)質(zhì)的盤源“盤客比”達到1：5，因而出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

政府對樓市的態(tài)度和政策影響著購房者對樓價的心理預(yù)期，但供求關(guān)系仍然是決定商品價格的核心因素。廣州剛性需求的客戶數(shù)量非常龐大，在經(jīng)歷了數(shù)月的觀望，部分客戶終于失去了耐心，重新出手了。不過業(yè)內(nèi)人士對前景依然持有謹慎態(tài)度，認為業(yè)界不應(yīng)低估政府調(diào)控樓市的決心，市場是否因為8月的數(shù)據(jù)重新回暖，尚不得而知。若一手樓的定價在第四季度能稍作讓步，二手樓市還能維持8月的成交氣氛，樓價降幅越大，成交量會越活躍。

四大“盤客比”懸殊板塊

天河北：芳草園全面缺貨

中原地產(chǎn)天河區(qū)高級營業(yè)經(jīng)理蘇新晴表示，商業(yè)氛圍濃厚的天河區(qū)域，以天河北板塊的芳草園和富力天河華庭，以及后天河北板塊的金燕花園、僑源山莊、富力院士庭等二手樓盤的脫銷情況最為顯著。舊盤源早被市場消化，新盤源只是零星入市，買家往往需對盤源情況掌握及時，果斷出手才能淘得心頭好。

滿堂紅金海分店趙瑋介紹，天河北目前盤源最缺而需求最大的是100萬元左右的兩房，比較缺貨的是芳草園1、2期，二手均價在16000~17000元/m2，一些房產(chǎn)證滿5年的業(yè)主心態(tài)最強硬，不斷反價。

工業(yè)大道：光大花園價高貨少

滿堂紅經(jīng)紀梁先生表示，受到地鐵即將通車的帶動，工業(yè)大道板塊“盤源少消化快”的現(xiàn)象相當(dāng)明顯。但目前同類型素質(zhì)的樓梯樓小區(qū)，工業(yè)大道的二手均價要比江南西一帶每平方米低3000元左右，例如鳳凰新村二手均價僅9000元/m2，這也是成交趨旺的原因之一。

該板塊知名大盤光大花園是中介必爭之地，但缺盤嚴重，有些中介持有的盤源“十指都能數(shù)全”。盤源價格也明顯高出區(qū)域成交價每平方米1000元左右，但買家也開始逐步接受這種高價放出的盤源。

天河公園：業(yè)主認為“未到價”

天河公園板塊缺盤比較多的主要集中在東方都會廣場、東方新世界、東逸花園等，目前不少業(yè)主都因為未到理想價格，不肯放盤。東方都會廣場的二手均價16000~17000元/m2，東方新世界18000~20000元/m2。業(yè)主反價的現(xiàn)象增加，東方新世界44平方米的單位原來成交價多在72萬~75萬元，現(xiàn)在業(yè)主大多要放80萬元，但買家多數(shù)認為單價太高無法接受。

廣園中：40萬小兩房最缺貨

廣園中的二手樓交投活躍，稍為比市場價筍1萬~2萬元的盤源基本上不用一個星期就能順利出貨。

該板塊首次置業(yè)者集中，都會找50多平方米、總價40萬元左右的小兩房，這類盤源也是板塊內(nèi)最缺貨的產(chǎn)品。目前放盤價都會高出市場價1000~2000元/m2左右。

來源：大洋網(wǎng)-廣州日報 編輯：鄧京荊