中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，全國樓市正出現(xiàn)回暖勢頭：11月第一周成交量“凝固”，第二周35個城市中已有12個城市成交量出現(xiàn)止跌回升，第三周18個城市開始上升，第四周成交量全面回升。并且，伴隨著成交量的反彈，部分城市房價也出現(xiàn)上漲。

“現(xiàn)在中國房地產(chǎn)價格波動前所未有，房地產(chǎn)調(diào)控壓力前所未有，房地產(chǎn)調(diào)控難度也遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。”在近日北京舉行的中國城市科學研究會住房政策和市場調(diào)控研究專業(yè)委員會(下稱“住專會”)的成立大會上，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長仇保興如是表示。

金融危機以后，中國房地產(chǎn)市場波動劇烈，從量價齊升到量跌價平，再到量價齊跌，現(xiàn)在又回到了價平量低。談到房價波動的危害，仇保興分析主要有四點：首先，房價過快上漲容易引發(fā)資產(chǎn)泡沫，影響金融穩(wěn)定和經(jīng)濟健康發(fā)展，因為房產(chǎn)和金融密不可分，很多住房者要用一生的資產(chǎn)購房，一旦出現(xiàn)負資產(chǎn)，就會影響社會穩(wěn)定。其次，房價脫離普通居民的承受能力，影響公平和穩(wěn)定。第三，房價太高導致購房者負擔過重，影響一個國家、城市或區(qū)域的競爭力，這個城市或地區(qū)容易被邊緣化。第四，房價過快上漲導致投資、投機性需求旺盛，對實體經(jīng)濟的資金需求產(chǎn)生擠出效應。當國民經(jīng)濟中某一個行業(yè)是暴利行業(yè)，資金會大量涌向這個領域，其競爭能力就會退化。

在談到房地產(chǎn)市場調(diào)控的難點時，仇保興分析認為主要有六點：一是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求。日本的房地產(chǎn)市場泡沫是城市化率達到80%，剛性需求減少的時候，泡沫就爆了。現(xiàn)在中國城鎮(zhèn)化率還不到50%，每年大約有1500萬的農(nóng)民進城，住房剛性需求旺盛，所以調(diào)控難度非常大。二是民間資本投資領域過窄。三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預期相結(jié)合。四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失。五是地方政府對土地財政的依賴，使得房價越高，土地價格越高。而土地價格越高，地方政府用于城市基礎設施的錢就更多。六是中國各地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展差距十分巨大，一些沿海城市房價暴漲，與發(fā)達國家一些地區(qū)的房價并駕齊驅(qū)。而內(nèi)地一些城市房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，如2008年甘肅酒泉地區(qū)一些住房每平方米僅1000元左右。在這種情況下，用“一刀切”的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場，對全國來說很難有非常好的效果。

仇保興最后提出，房地產(chǎn)調(diào)控需要各部門之間的協(xié)同，需要中央和地方的協(xié)同以及調(diào)控政策的組合使用。要給地方政府政策“工具包”，包括土地、金融、財稅政策等；給中央政府一個合理的模型預測。現(xiàn)在要做的工作，包括對房地產(chǎn)泡沫衡量和警戒；制作貨幣投放與房價波動的定量分析模型，并對地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場進行評價、監(jiān)測和激勵。

仇保興也坦言，1998年是刺激住房消費，2002年控制住房供給，2005年是遏制需求，到了2008年是刺激需求，2010年是增加供給。“我們30年的房地產(chǎn)市場化經(jīng)驗、成績來之不易，問題也值得總結(jié)，正視問題，這樣我們才能避免在同一個地方兩次跌倒。”

據(jù)了解，住專會是在中國城市科學研究會領導下，以促進城市房地產(chǎn)健康發(fā)展、構建和諧社會為宗旨，研究探討住房政策和市場調(diào)控、住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的風險防范、泡沫預防等問題以及組織房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果評估等方面的學術交流與宣傳推廣活動的全國性學術組織。

來源：中華工商時報（見習記者 石俊） 編輯：張少虎