樓市深入博弈帶來(lái)的一大影響就是可售房源庫(kù)存激增。北京晨報(bào)記者昨天從多家研究機(jī)構(gòu)獲悉，被視為北京樓市風(fēng)向標(biāo)的通州，房子夠賣5年；四環(huán)內(nèi)的城市公寓，待售的房子市值超過(guò)700億元，這兩大房源聚集地成為鑄就新建商品房高存量的原罪。

跌價(jià)已不是新聞。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)昨天透露：“據(jù)公司內(nèi)部監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，2012年年初通州新建商品住宅庫(kù)存在2萬(wàn)套左右。按2011年的成交量計(jì)算，銷售周期達(dá)到5年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全市平均水平。”此外，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至昨天，今年以來(lái)通州新建住宅成交均價(jià)為15746元/平方米，比2011年四季度下降了3.2%，比最近幾年最高點(diǎn)——2011年一季度的20124元/平方米下調(diào)幅度達(dá)到21.8%。與此同時(shí)，成交量則持續(xù)低迷，1月份通州住宅成交量為327套，創(chuàng)造了最近半年來(lái)的最低值。市場(chǎng)繼續(xù)維持冷清狀態(tài)。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，從供應(yīng)類別來(lái)看，城市公寓的供應(yīng)規(guī)模是最大的。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者：“如今在售的73個(gè)公寓豪宅中，有50個(gè)項(xiàng)目都是單價(jià)在4萬(wàn)元至6萬(wàn)元的城市公寓，這些項(xiàng)目普遍位于三、四環(huán)周邊，以150平方米以上的大戶型為主，存在著一定的產(chǎn)品同質(zhì)化問(wèn)題。”據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，單價(jià)4萬(wàn)至6萬(wàn)元的城市公寓存量共有13041套，市值超過(guò)700億元，嚴(yán)重?cái)D占開(kāi)發(fā)商的資金鏈。在需求觀望、供給充裕、存量增加的情況下，一些項(xiàng)目開(kāi)始降價(jià)促銷，以價(jià)換量，1月份，個(gè)別項(xiàng)目均價(jià)環(huán)比下降達(dá)15%至20%。

記者注意到，北京住建委網(wǎng)站昨天最新公布的數(shù)據(jù)顯示，北京可售住宅期房79255套，可售住宅現(xiàn)房為40087套，新建商品住宅總數(shù)逼近13萬(wàn)套。據(jù)了解，自有記錄以來(lái)，北京新建商品住宅存量突破13萬(wàn)套只有兩個(gè)時(shí)期：一個(gè)是2008年年底，還有一次就是去年12月份。可見(jiàn)，樓市調(diào)控以及買賣雙方的深度博弈，使得北京可售房源“站”在庫(kù)存高位線上。

■縱深

今年樓市供應(yīng)總量40萬(wàn)

整體購(gòu)房需求預(yù)計(jì)20萬(wàn)套

偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉昨天表示，今年北京住宅市場(chǎng)的供應(yīng)總量將達(dá)38萬(wàn)至40萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)據(jù)意味著市場(chǎng)庫(kù)存需要兩年才能消化掉。

北京住建委網(wǎng)站最新統(tǒng)計(jì)顯示，北京新建商品住宅庫(kù)存總數(shù)（包括期房和現(xiàn)房）接近13萬(wàn)套。胡景暉計(jì)算說(shuō)：“現(xiàn)有新房庫(kù)存，加上2012年新增商品住宅供應(yīng)7萬(wàn)到8萬(wàn)套，還有可上市交易15萬(wàn)套二手房以及3萬(wàn)至4萬(wàn)套的保障房供應(yīng)，北京住宅市場(chǎng)的供應(yīng)總量將在38萬(wàn)到40萬(wàn)套之間。”胡景暉特別強(qiáng)調(diào)，由于缺失統(tǒng)計(jì)，二手房的掛牌量只能根據(jù)近幾年的均值預(yù)估，保守估計(jì)，今年北京二手房有15萬(wàn)套的掛牌量。

胡景暉認(rèn)為，“如果限購(gòu)限貸政策能夠適度放松，那么市場(chǎng)新增的購(gòu)房需求預(yù)計(jì)將在4萬(wàn)至5萬(wàn)套之間。2011年一手住宅成交5.8萬(wàn)套，二手住宅成交（實(shí)際過(guò)戶）10.1萬(wàn)套，2012年的市場(chǎng)成交量將不會(huì)低于2011年的水平，那么2012年市場(chǎng)的整體購(gòu)房需求將在20萬(wàn)套至21萬(wàn)套。”

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SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹告訴記者：“我認(rèn)為是銀根松動(dòng)的一個(gè)信號(hào)，盡管這個(gè)信號(hào)很弱，可是我們也看到一個(gè)信號(hào)。”潘石屹解釋，2009年1月份新增貸款是1.6萬(wàn)億，2010年1月份新增貸款是1.4萬(wàn)億，2011年的1月份新增貸款1萬(wàn)億，2012年的1月份，新增貸款只有0.75萬(wàn)億，每年都是以20%的速度在降低。到如今，因?yàn)檎麄€(gè)資金面比較緊，一些資金鏈緊張的企業(yè)很困難，如今的信貸政策變化多少讓開(kāi)發(fā)商看到點(diǎn)希望。

昨天有媒體報(bào)道，中國(guó)銀行北京分行放風(fēng)，指可以向新樓的首次置業(yè)買家，提供按息八五折優(yōu)惠、二手樓首置買家亦最多可享九折利率，主要針對(duì)與大型開(kāi)發(fā)商合作的一手樓盤。不過(guò)因?yàn)檫€沒(méi)下文故沒(méi)有成功案例。記者昨天下午致電中國(guó)銀行客服電話，該工作人員表示還沒(méi)有接到文件，最低標(biāo)準(zhǔn)依舊按照基準(zhǔn)利率進(jìn)行辦理。

來(lái)源：北京晨報(bào)   編輯：許銀娟