業內人士表示,第3季度將成2012年房企信托兌付金額最高時期,同時房企求助信托融資動作更加頻繁,要警惕借新還舊風險
“7月份,公司接觸了好幾家想做信托產品的房企,其中不乏大型知名房企,甚至有央企。”某信托機構內部資深人士向《證券日報》記者透露,融資額度不同,年限多為2年期以內,種類多為貸款類集合資金信托,有的信托期限相對自由,既可以延期也可以提前終止。據鏈家地產市場研究部統計,今年3、4季度兌付金額或超1200億。國泰君安統計數據顯示,3季度信托兌付達到全年高峰為716億元。事實上,在所有的信托類型中,房地產信托在3季度的兌付規模是最高的。
值得一提的是,用益信托工作室的數據顯示,今年1-6月,房地產信托產品融資規模達701.61億元,占信托產品融資總規模比重為22%。對此,上述資深人士向記者表示,在第3季度的信托兌付高峰時期,不少房企新一輪借道信托融資輸血的步伐開始加快,動作頻繁,這意味著有些房企可能是借助新債償還舊債,需要警惕風險。
信托融資動作密集
進入7月份,多家房企信托融資動作不斷。7月3日,萬通地產宣布,為旗下全資子公司天地置業提供擔保,向華潤深國投信托申請信托貸款1億元,期限12個月。
7月9日,向來鮮有信托融資動作的合生創展通過中投信托,發起了2億元-4.5億元集合資金信托計劃,所獲資金將用于北京合生望景房地產開發商有限公司旗下的“合生麒麟社”項目后續開發建設,為期18-24個月。7月11日,中信地產委托英大信托為旗下北京中信新城 (論壇)逸海房地產開發有限公司集資約3.6億元,用于大興亦莊新城X1-3項目西區建設。
值得一提的是,不管是A股上市公司,甚至在港上市的內房企也頻頻借助信托產品融資。據悉,碧桂園今年以來已通過中鐵信托,為旗下武漢、內蒙古、如山湖等地的酒店業務融資4筆,涉及資金達4億元,收益率最高者超過11%。
更為值得注意的是,據消息人士向本報記者透露,中糧地產也正在洽談一筆3億元的信托融資,據悉融資期限初步設為2年,可延期或者提前終止,預期年化收益率為9%,主要用于旗下5個項目的開發經營。
除此之外,據用益信托統計數據顯示,上周(7月9日-7月15日)內,僅投向房地產領域的信托產品就有8款發行,共募集資金23.49億元,占報告期信托產品發行總規模的比例為22.80%。
警惕“新債換舊債”風險
“信托產品發行成本是根據企業資質等各種因素判斷的,如果年收益率達到9%,那么其發行成本肯定是要高于這一比例的。舉例來說,收益率在11%以上的信托,成本要高于15%。”上述信托機構的資深人士向本報記者表示,這意味著一些企業不惜高成本發行信托產品融資,可能是用于正常項目經營。不過這也很容易讓業內聯想到“救急”,企業資金鏈緊張,需要現金輸血。當然,甚至可能是企業用于還債的。
事實上,借新債換舊債而導致項目陷入死循環的前例不是沒有的。據記者了解,天津的星耀五洲項目就是一直靠高成本的信托融資支撐的,在一度傳出“破產”傳言之后,甚至又傳出因資金鏈斷裂而“停工”的消息。有業內人士指出,顯而易見,其過度依賴信托融資的經營模式已經成為其項目開發的軟肋。如果接下來無法得到妥善解決的話,各種問題將集中爆發,甚至項目成為爛尾樓的風險也將增加。
不過,據業內資深人士表示,雖然有個別項目一度陷入信托債務危機而重組,不過目前來看,房地產信托兌付整體形勢還是比較平穩的。
值得一提的是,高和投資副總陳方勇曾對媒體表示,“風險主要出現在一些小型的房地產企業中,因為大的企業仍然有騰挪的空間,短期的壓力相對較小”。
對此,鏈家地產市場研究部常清向記者表示,從上半年上市房企披露的經營數據看,業績分化明顯,部分房企仍面臨較為嚴峻的還款壓力,尤其是經營狀態欠佳的小房企。而今年上半年利潤大幅下降或虧損的浙江廣廈、ST珠江、中國寶安、在二季度和三季度再次通過信托途徑大量融資,在下半年政策、市場走向并沒有十分明確的情況下,或面臨更大的金融風險。未來除了資金管理公司外,大開發商接手中小開發商項目可能會逐漸增多。
來源:證券日報 編輯:張少虎