計(jì)算

中介可從中賺取萬元差價

目前，根據(jù)當(dāng)前實(shí)施的稅費(fèi)征收規(guī)定，產(chǎn)權(quán)未滿5年的房產(chǎn)，需繳納5.6%的營業(yè)稅，1.5%的個人所得稅。在此前提下若為普通住宅，且首次置業(yè)，那么契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)為：90平方米以下為1%，90平方米以上為1.5%；二次以上(包括二次)置業(yè)且為普通住宅，契稅為3%。

按照實(shí)際交易價格，一套房原本需要繳納10萬元左右的稅費(fèi)，而按照“托人”后的價格，只需要繳納8萬元左右的稅費(fèi)，前后相差2萬元左右。

“如果你真想買的話，我可以給你搞到電腦估價，再根據(jù)這個價格協(xié)議一個更低的報(bào)價，這樣也能通過評估。”劉經(jīng)理說，可以省出不少過戶費(fèi)。

當(dāng)天，記者咨詢了東明路一家中介公司，發(fā)現(xiàn)中介工作人員都在用這樣的手段促銷二手房。當(dāng)記者咨詢中介公司是否存在賺差價的情況時，中介公司都選擇回避。

但一名房產(chǎn)中介從業(yè)者透露，這種賺差價的情況確實(shí)存在，如果消費(fèi)者一不留神，就會被賺取萬元以上差價。而中介內(nèi)部出現(xiàn)的這種情況，也與最近鄭州市推行的二手房交易系統(tǒng)有關(guān)。

評估

房屋報(bào)價與新系統(tǒng)評估標(biāo)準(zhǔn)相差不大即可通過

記者了解到，今年7月起，“存量房交易價格申報(bào)評估系統(tǒng)”正式上線，通過向契稅、房地產(chǎn)、國土、住建等部門提出數(shù)據(jù)需求，獲取個案房地產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，在進(jìn)行實(shí)地調(diào)查勘驗(yàn)、參照房地產(chǎn)市場交易信息的基礎(chǔ)上，根據(jù)二手房所處的區(qū)域位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套以及市場交易均價等因素確定計(jì)稅的基準(zhǔn)價格。經(jīng)過評估師綜合分析，確定每個小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房的價格。

據(jù)鄭州市地稅部門介紹，存量房評估系統(tǒng)生成價值后，地稅部門的計(jì)稅依據(jù)將分為三種情況。首先，按合同交易價確定。如果交易雙方申報(bào)的合同交易價大于等于計(jì)稅評估價值的，以合同交易價作為計(jì)稅依據(jù)。

其次，是按計(jì)稅評估價值確定，如果納稅人申報(bào)的合同交易價低于計(jì)稅評估價值且無正當(dāng)理由，并愿意接受稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)規(guī)定進(jìn)行稅收核定的，以該計(jì)稅評估價值作為計(jì)稅依據(jù)。

最后，是按復(fù)核價值確定。對納稅人申報(bào)的合同交易價低于計(jì)稅評估價值，又不接受稅務(wù)機(jī)關(guān)以計(jì)稅評估價值作為計(jì)稅依據(jù)且提出復(fù)核申請的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定開展復(fù)核，并以復(fù)核價值作為計(jì)稅依據(jù)。

“這意味著，如果房屋報(bào)價與新系統(tǒng)評估標(biāo)準(zhǔn)相差不大，都可以通過系統(tǒng)。”地稅工作人員表示，所以難免會出現(xiàn)中介人員鉆漏洞的現(xiàn)象。

建議

新系統(tǒng)能否公開指導(dǎo)估價？

“新系統(tǒng)上線后，價格數(shù)據(jù)并沒有完全公開化，中介很容易就鉆了漏子，從中賺取差價，而消費(fèi)者也沒有得到任何好處。”鄭州市一名地稅工作人員說，往往消費(fèi)者足額繳納全額的稅款，而中介公司卻從中牟利，導(dǎo)致稅款的流失。

他表示，電腦估價執(zhí)行后，并沒有完全公開所有房屋價格，消費(fèi)者往往會被中介“蒙在鼓里”。而新系統(tǒng)上線后，根據(jù)鄭州市地稅局公布的情況，沒有出現(xiàn)一例納稅爭議。這種數(shù)據(jù)交換平臺能實(shí)現(xiàn)與銀行對接進(jìn)行實(shí)時交換，避免這種情況的發(fā)生。

有業(yè)內(nèi)人士建議，地稅征收系統(tǒng)可以建立與之前的最低指導(dǎo)價類似的基本價格，讓消費(fèi)者對指導(dǎo)價有個基本的了解，并適時公開價格走勢，這樣也有利于二手房市場的有序運(yùn)行。