國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的最新數據顯示,8月份房價環(huán)比上漲城市數量減至36個。這是自5月份房價環(huán)比上漲城市數量持續(xù)增加以來,首次回落。在當前房價反彈壓力增大的背景下,究竟是哪些因素導致房價放慢上漲步伐?未來市場調控應如何發(fā)力?

市場:上漲城市數量減少　反彈壓力猶存

房價環(huán)比上漲城市數量減少,這是8月份房地產市場的一個新信號。

國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數據顯示,與上月相比,8月份70個大中城市中,新建商品住宅價格上漲的城市有36個。而7月份,環(huán)比價格上漲的城市數量達50個。

事實上,自5月份以來,環(huán)比價格上漲的城市數量就在不斷增加。從5月份的6個,升至6月份的25個,7月份再度大幅上升至50個。

與此同時,環(huán)比價格漲幅收窄。8月份環(huán)比價格上漲的城市中,漲幅均未超過0.6%。而7月份,環(huán)比價格上漲的城市漲幅均未超過0.7%。

盡管房價上漲城市數量減少,但是反彈壓力猶存,突出表現(xiàn)在同比數據上。就新建商品住宅而言,8月份與上月相比,同比價格下降的城市由58個減至53個,上漲的城市由11個升至14個。同比價格漲幅從7月份的均未超過1.0%變?yōu)榫闯^1.3%。

主因:成交量放緩　市場預期轉變

究竟是哪些因素導致房價放慢上漲步伐?

中原地產研究部總監(jiān)張大偉表示,主要是成交量的放緩影響了房價上漲速度,漲幅放緩。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示,1至8月份,全國商品房銷售面積57415萬平方米,同比下降4.1%,降幅比1至7月份縮小2.5個百分點;其中,住宅銷售面積下降4.8%。分地區(qū)來看,東、中、西部商品房銷售面積均呈下降趨勢。

從重點城市來看,8月份,北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)網簽總量與7月相比下跌3%;上海新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌6.63%;廣州新建商品住宅網上簽約面積環(huán)比減少9.5%;南京商品住宅成交量與7月相比下降2000套。

成交量的放緩則緣于消費者購房意愿下降,市場預期轉變。一方面由于前期積累的剛性需求,在今年上半年差不多已消耗殆盡,后續(xù)乏力。

另一方面,與政府堅持房地產調控的堅定決心有著直接關系。8月份國務院督察組結束對部分省市房地產市場調控政策落實情況的專項督查后,明確表示要狠抓政策措施落實,切實鞏固調控成果,進一步表明了中央堅持房地產市場調控的決心。

地方政府政策“微調”現(xiàn)象明顯改善,并陸續(xù)出臺一些限制措施。8月,武漢啟動預售資金監(jiān)管并對預售價格嚴格審查;?？诩m正限購政策漏洞;山東實施預售資金監(jiān)管并逐步實施現(xiàn)房銷售試點等。

張大偉說:“從我們監(jiān)測的情況看,目前客戶的購房意愿與6、7月份相比略有下降,市場觀望情緒有所加重?！?/p>

調控:審慎把握節(jié)奏　加大市場供給

一方面是經濟下行壓力加大,一方面是房價反彈壓力增加,對于處在關鍵時期的房地產市場調控而言,審慎把握調控節(jié)奏,盡快加大市場供給顯得尤為重要。

房地產市場的走勢不僅受調控政策影響,也與宏觀經濟政策,特別是貨幣、信貸等政策密切相關。

對于未來的貨幣和信貸調控走向,分析人士認為,貨幣和信貸的適度放松依然是今后幾個月的主要方向,但節(jié)奏和力度的把握將日趨謹慎。

興業(yè)銀行首席經濟學家魯政委認為,下半年,銀行需要通過自身調整嚴控風險,防止信貸資金進入房地產炒作和民間借貸市場,加大撥備計提。

部分銀行高層表示,下半年將壓縮房地產開發(fā)貸款余額,重點投向和民生相關的保障房項目。

就房地產市場本身而言,要盡快增加市場供給,特別是普通商品住房和保障房的供應。根據中原地產研究部監(jiān)測,主要城市住宅市場依然呈現(xiàn)供不應求現(xiàn)象。其中,北京、深圳、杭州、福州、寧波供不應求現(xiàn)象尤為明顯。

有關專家表示,大幅度增加普通商品房特別是保障房的供應,既是穩(wěn)定房價、鞏固房地產市場調控成果的重要支撐,同樣有助于擴大內需,推動經濟增長。

數據顯示,截至7月底,全國保障性安居工程基本建成360萬套,占目標任務的72%;已開工580萬套,完成年度計劃的77%。

國家發(fā)改委主任張平表示,下半年要穩(wěn)定房地產市場調控政策,堅決抑制投機投資性需求,切實增加普通商品住房特別是中小套型住房供應,防止房價反彈;加強輿論引導,穩(wěn)定市場預期,避免不實信息炒作誤導。