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在剛剛閉幕的全國兩會上,三、四線樓市會不會調整成為熱門話題,而《政府工作報告》也提出了新的調控思路今年樓市會“崩盤”嗎?

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■專家預計,在前期土地成交量大、庫存風險高的二線及三、四線城市,房價調整的趨勢還將延續;而一線城市將延續上漲趨勢,但漲幅會收窄

“崩盤論”對陣“挺漲派”

房價環比下降城市明顯增多,但土地市場依舊火爆

2月的最后一個周末,程序員宋毅感覺自己逃過了一劫。

春節過后,因為出差耽誤了交定金,沒想到杭州城北的北海公園樓盤率先宣布降價3000元/平方米,同區域的天鴻香榭里也跟風應戰,還導致售樓處被砸。

“我要是真交了定金,不就成冤大頭了!”山東人宋毅在杭州工作了4年。過去一年多,他和女友的周末大多在售樓處或房屋中介度過。眼看房價越來越高,漲勢越來越猛,去年底宋毅決定不能再等了。不過現在,他的想法變了,“看來還得再等等”。

從去年下半年起,包括杭州在內的一、二線城市房價快速上揚,“日光盤”迭出。面對樓市暴漲,“京七條”“滬七條”“深八條”相繼問世,8個二線城市也緊急調控。限購、限貸、提高二套房首付、抬高非戶籍購房門檻、增加供地等一整套調控組合拳紛紛打出,讓樓市“大佬”們率先感到了寒意。

“非常不妙”,萬科董事會主席王石用這四個字來預測2014年的樓市。

“2014年房價漲幅將出現大幅回落”,一向唱多的華遠集團董事長任志強也公開表態。

在諸多地產大佬“痛心疾呼”之后,杭州打響了2014年樓市降價的第一槍。緊隨其后,常州的雅居樂星河灣、南京的新都國際和大地伊麗雅特灣也相繼降價1/4。

國家統計局最新數據也顯示,今年1月,70個大中城市中房價環比下降的城市明顯增多,新建住宅環比下降的有6個;二手住宅價格環比下降的有13個,數量為2013年1月來最多。其中,在最具樓市風向標意義的北京,出現了19個月來的首次二手房價格環比下調。

看著數據,聽著名人“忠告”,再聯想到去年李嘉誠拋售內地房產的新聞,“房價暴跌論”“崩盤論”開始蔓延,甚至成了全國兩會上的熱門話題。鄂爾多斯市市長、溫州市市長均被記者追問樓市會否“崩盤”。

不過,市場上也出現了與“崩盤論”針鋒相對的“挺漲派”。土地市場依舊火爆是“挺漲派”的重要理由。在第十四屆中國房地產發展年會上,首創集團董事長劉曉光就表示,“從去年的拿地情況來看,大家還是看好今年的樓市。”

今年以來,熱門城市土地市場熱度持續高漲。前兩月,上海閘北區、深圳前海都誕生了新“地王”。北上廣深四個一線城市的土地成交額高達1443.3億元,同比上漲84%;一線城市住宅樓面價已達到1.2萬元,較2013年同期上漲了56%,是2012年的3.2倍,創下歷史新高。

供求關系緊張也被認為是熱門城市房價穩健上漲的主要理由。房地產市場分析專業機構克而瑞研究中心發布的《2013年中國房地產行業總結與2014年展望》認為,熱門城市市場目前去庫存化特征顯著,這預示著未來房價上漲的趨勢不變。以北京為例,去年前11月商品住宅供應面積僅700萬平方米,市場成交面積卻達到了1104萬平方米,住宅市場仍屬供不應求。

信貸政策影響樓市預期

只要信貸政策維持不變,樓市或將進入調整期

在“崩盤論”與“挺漲派”外,更多業內人士認為,今年樓市,特別是二、三線城市,很可能進入調整期。

“我不認為樓市會崩盤。但只要信貸政策不變,流動性不松動,今年樓市可能會調整。” 中原地產市場研究部總監張大偉說,以杭州為例,從供需數據看,開發商還沒有被逼到降價的地步,但由于信托需提前償付,開發商急于回籠資金,這才是樓盤降價的主因。

信貸政策被認為是目前房價上漲動力削弱的主要原因。

去年下半年以來,收窄首套房貸優惠、上浮房貸利率、部分城市二套房貸首付比例提高至七成等信貸政策陸續出臺,直接導致市場需求延緩釋放,影響了市場供求關系。

“樓市供需兩端都是變量。過去,大家普遍認為房價仍會大漲,為了提前鎖定交易價格,大量需求是提前透支的。所以是供應端不積極,需求側很恐慌。但現在需求側被信貸卡了脖子,開發商就變得積極了。”張大偉算了一筆賬,如果一位北京購房者要購買首套房,首付30%,按揭30年。從去年的85折優惠變為目前的基準利率上浮5%,增加的總利息相當于總房價的21%。

購房者貸款成本提高,導致開發商可以提價的空間有限。與此同時,需求側的變化也使開發商去庫存“壓力山大”。今年兩會期間,鄂爾多斯市長廉素坦言,還需要3年的時間才能消化全市的商品住宅庫存。隨著信貸收緊,目前二線城市也出現了去庫存壓力。像杭州,截至2013年底市區商品住宅存量達7.7萬套,供求比達到了1∶0.6。

信貸收緊給開發商造成了資金壓力,促使其調整銷售策略,以現金為王,跑量取勝。而部分開發商的跑量策略又反過來影響了消費者預期。“杭州作為第一個出現明顯降價信號的二線城市,將對購房者心理預期造成較大影響。”張大偉說,“在資金面趨緊的情況下,特別是庫存嚴重、新增人口數量放緩的城市,不排除再次出現樓盤降價。”

防風險與強兜底并重

《政府工作報告》首提“針對不同城市情況分類調控”

過去十年,中國樓市一直保持了高速增長,但中間也經歷了約四次調整。業內人士認為,此次調整將更突出地域差異的特點。

鏈家地產市場研究部研究員張旭表示,1月份70個大中城市價格整體變化幅度不大,但內部分化明顯加劇:高庫存城市率先出現降價,而公共資源集中的一線城市,盡管房價漲幅有所收窄,但依然延續了兩位數增長。

“在信貸政策不會明顯放松的情況下,市場自發的‘降價換量’調整,要比單純依靠行政手段調整所產生的影響更大。預計在前期土地成交量大、庫存風險高的二線及三、四線城市,價格調整的趨勢還將延續;而一線城市將延續上漲趨勢,但漲幅會收窄。”張旭說。

基于樓市現狀,今年的《政府工作報告》,告別了全國樓市調控“一刀切”的思路,首次明確提出“針對不同城市情況分類調控”。

“由于市場分化已經比較明顯,再出臺全國一刀切的樓市調控政策已沒有必要。下一步調控的責任主體應該是地方。地方政府應結合本地實際情況,有針對性地出臺政策。”住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為,各地今年樓市調控應著重四大任務。一是嚴格防范風險,確保金融安全,根據地區差異,差別化的信貸政策必須堅持,防止投機資金進入房地產市場。二是根據各地實際需求,把握好土地供應的節奏。三是政府做好“補位兜底”,進一步完善住房保障政策。四是針對當前住房的主要矛盾,政策應繼續支持“夾心層”的住房需求。

在注重調控“差異化”的同時,今年樓市調控也有一條共同的原則,用住房和城鄉建設部部長姜偉新在兩會上的話概括,就是“雙向調控”。

“雙向調控,就是不僅僅調控需求端,還要在供給端進行調控,在抑制投機投資性需求的同時,還要滿足自住性需求。”秦虹說。