沙坪壩區三峽廣場,新世紀凱瑞商都將搬至右邊的煌華新紀元購物廣場。

沙坪壩區三峽廣場,搬家后的新世紀凱瑞商都。

如今，解放碑、觀音橋、楊家坪、南坪和三峽廣場等商圈均在進行著提檔升級，對老商業體或舊物業進行改造調整成為各商圈提檔升級的重點。截至目前，僅解放碑和觀音橋兩大商圈，就有多達十余個改造調整項目。在商報記者昨日走訪調查過程中，行業人士介紹，精準的定位成為老商業體或舊物業改造調整的關鍵。

動作

多個物業開啟改造

據贏商網不完全統計，目前重慶各大商圈內，商業地產舊改重要商業項目有12個，主要分布在解放碑和觀音橋商圈。

其中，位于解放碑商圈的舊改物業改造項目就包括前身為瑞奇大廈的創匯首座大廈、前身為銀泰百貨的瑞富奧特萊斯、前身為八一賓館的81PLAZA、NOVE百貨國貿店等重點項目。

統計顯示，改造項目最多的區域是觀音橋商圈，云集了前身為千禧年酒店的尊鼎國際、前身為宏泰大廈的新鴻泰富以及最具有代表性的大融城、童兜天地TICO店、龍湖北城天街、茂業百貨等項目。

“去年12月，我們6樓休閑運動館和7樓兒童家居生活館便重裝開業?！弊蛉?，觀音橋茂業百貨相關人士表示，目前，該百貨正在對外立面進行換裝，以達到整個觀音橋商圈提檔升級的要求。

商報記者從南坪商圈方面了解到，除了此前由原元旦購物中心成功改造調整為CITY城市廣場，其位于工貿片區的盛匯廣場購物中心也在加緊業態調整升級。據南坪商圈開發建設管理委員會人士透露，盛匯廣場除了引進更多全新的體驗休閑業態，其重點引進的跨境電商展示中心也將于今年12月開業。

原因

改造舊物業提檔升級

“誠然，面對目前商圈寸土寸金，再難等到新土地出讓的情況下，結合到商圈現在進行的提檔升級，對于開發商而言，對現有物業進行改造調整也是必然?！弊蛉?，重慶新中地產總經理何偉堅說。

何偉堅表示，隨著城市建設不斷加快，一些自持物業的商業項目原有設施勢必與目前周邊的環境所匹配，而通過重新改造調整，旨在進一步提升租金在內的物業價值，更大發揮其經濟效益。

有商業地產人士介紹，盡管舊改項目前期投入資金大、時間長，但相比常規項目而言，舊城改造項目毛利率是最高的。

效果

物業改造喜憂參半

商報記者昨日梳理發現，主城商圈內，以百貨或購物中心改造升級為例，效果差強人意。

今年年初，在江北觀音橋商圈，從去年6月起斥千萬巨資進行業態調整之后的大融城全新亮相。據悉，通過改造，大融城對原來1/3面積的業態作出調整，除了保留大部分快時尚服裝品牌，通過引入新商家，豐富和提升了教育培訓、兒童活動等業態及品牌。

“通過改造升級，最終定位于‘年輕時尚與家庭生活的完美結合’，目前效果超過預期。”昨日，大融城相關負責人透露，以今年的國慶長假為例，7天下來吸引的客流量就達到10萬人次，較去年同期增長了20%左右。

而位于解放碑商圈的較場口片區的原銀泰百貨物業，去年12月經過改造調整，變身為瑞富奧特萊斯。不過，自開業起，一直處于虧損狀態，維持短短8個月后，終以關門重裝調整告終；而就在瑞富奧特萊斯旁邊，定位于購物、休閑、娛樂集一身的81PLAZA購物中心，其原物業為八一賓館，經過重建改造，本預計今年國慶之前開業，但目前除了引進的Forever21開業以外，項目進展還不夠快。

建議

精準定位 因地制宜

市零售商協會人士表示，以零售物業為例，改造調整也面臨風險。“首要前提就是物業必須是開發商自己持有。”該人士表示，同時，資金是否充裕，能否合理處置與業主關系，項目本身建筑結構是否有瑕疵以及專業的物業服務能力都是改造調整需要考慮的因素。

“其實，無論是新建商業體，還是對老商業體及物業進行升級改造，要想達到預期效果，項目精準定位是關鍵?！焙蝹越ㄗh，首先就要充分了解項目此前的歷史及發展現狀，并對改造后項目所在區域實際需求進行全面調查了解，才能切合實際地制定改造方案。

而在大融城執行總經理周頌明看來，以購物中心為例，除了區域定位，項目通過改造后，其打造的業態也要根據所在區域或商圈消費特點，錯位打造；同時，在項目內，包括動線、內部設施以及項目管理等諸多細節上也必須花心思。