《中國宏觀經濟分析與預測報告》負責人劉元春。

日前，中國人民大學經濟研究所等機構發布《中國宏觀經濟分析與預測報告》，報告稱在政府對樓市的持續調控下，2011年上半年房地產價格將會出現近20%的下滑，并預計明年3、4月份樓市將出現拐點。報告一出，眾說紛紜，更有甚者用“業余”對其進行形容。究竟應該如何理解這一20%跌幅的數據，它將會給房地產市場以及民眾購房帶來何種影響？

本報記者日前專訪了中國人民大學《中國宏觀經濟分析與預測報告》負責人、中國人民大學經濟學院副院長劉元春教授，聽他從報告所述的房價明年上半年下跌20%談起，分析20%跌幅始末，并詳解2010年中國宏觀經濟走勢。

《中國宏觀經濟分析與預測報告》負責人中國人民大學經濟學院副院長劉元春在接受本報記者專訪時，詳細解析了這個20%跌幅出爐始末。

一份嚴肅的學術報告

他表示，與大眾日常所熟悉的房產價格、成交量等指數類研究所不同，該數據是基于專業的數據模型，并且著眼于研究整個房地產行業未來的發展變化，并非炒作，“這是一份科學而嚴肅的學術報告。”他對本報記者說。

據悉，該《報告》中關于房地產行業的部分包括以下內容：總結2010年，房地產行業運行狀況；分析未來此行業面臨的主要問題；最后才是利用模型對于房價未來走勢作分析判斷；最后，報告還向政府提出相應政策建議，報告主要方向是向政府、學術研究機構等提供智力咨詢，而非面向普通房地產市場及民眾。

報告出爐后，其所預測的至明年一二季度，房地產價格將會有20%降幅這一論斷引來各方關注，近日，劉元春總是需要向許多不同行業不同背景的人解釋報告內容，這讓他有些無奈，“許多人對我們有誤解的”。在他看來，對測算方式的不了解和預測方式的差異是造成誤解的重要原因。

“我們只關心整體行業而非單一區域，用整個模型推算，可預測一個行業的變動，房價只是我們報告中很小的一部分。”在劉元春看來，報告中關于房價的預測，是立足于房地產商的整體行為方式的變化，而房價下跌20%的預測，是基于房地產企業根據資金鏈運行狀況所做的被迫調整。

依據資金鏈原理測算

劉元春分析說，2008年上半年，中國房地產市場在經歷了2007年的繁榮后，出現短暫“陣痛”，許多昔日“地王”紛紛折戟，一些“地王企業”甚至不惜付出被扣罰高額土地出讓金為代價退地自保。1~5月份，房地產市場成交量大幅下滑，至4、5月份，一線城市房價下挫至谷底。

對于房價下行20%的具體數據如何得出？劉元春解釋說：“我們對房價的測算原理很簡單，在大的市場調整中，企業并不簡單根據利潤銷售變化，而根據資金鏈進行被迫調整，根據我們的研究，這是所有大的市場調整中的一個共同點，也就是說，供求總體決定房價，但在特殊情況下并不影響價格調整。”