業內人士

前期物業為啥好？開發商貼錢賺人氣

提到物業服務水平降低，家住鄭州市東風渠附近的李女士也深有感觸。

“我們小區的物業，以前也是數一數二的。”李女士說，入住之初，噴泉、流水一應俱全，保安也熱情、負責。

而現在一切都變了模樣。李女士說，如今走在小區里，再也看不見噴泉涌起的場景，景觀河也早已干涸。幾名保安坐著電瓶車到處巡邏的情景，也一去不復返了。

記者走訪了鄭州部分小區，絕大多數業主認為，所在小區物業“服務越來越糟糕”。

河南某置業公司營銷總監陳先生說，樓盤交付前，開發商必須引進物業公司，但物業公司接手一個小區，首先要估算會不會賺錢，如果感覺不劃算，誰都不會接手。

“沒有物業公司接手小區，開發商就自己成立物業公司。事實上，很多小區開發商和物業公司都是‘一家子’。”陳先生說，為了將樓盤盡快銷售完，也為了讓房子賣個好價錢，開發商不惜血本，給物業公司貼錢，盡可能將物業服務做到最好，從而吸引購房者。

然而，小區房子一旦賣完，開發商便不再給物業公司貼錢了，而小區業主所交的物業費，不足以支撐原來的優質服務，政府和業主又不允許提高收費標準，物業公司只好減少運營成本，服務質量縮水也就成為一種必然。

房管部門

物業服務不達標，這是客觀事實

“實際運作中，物業服務標準是降低了。”鄭州市物業管理協會秘書長程玉霞說。

程玉霞說，物業公司不能足額收取物業費、物業費收費標準低，導致物業公司留不住優秀人員，一些年輕的保安，一旦有更好的工作，都會毫不猶豫地離開。

鄭州市房管局物業處處長程建穎說，如果嚴格按照物業服務級別衡量，很多物業公司的服務都不達標，這是客觀事實。物業協會一直在調研，希望破解這方面的問題。

根據物價局成本測算，一級物業公司要提供一級服務，并保證企業3%的利潤，其高層成本價為每月每平方米2.5元。而在現實中，一級物業收費，高層為1.10元，相差一倍還要多。

程建穎說，鄭州市物業收費一直沒調整，目前依據的還是鄭價公〔2004〕2號文，這個文件執行的是2000年以前的標準，當年最低工資標準只有400多元。

程建穎說，目前，鄭州市新的物業收費辦法已制訂完成，市政府秘書長辦公會已原則通過，估計還要進一步修改，之后即可上報市長辦公會，通過后就可以實施了。新辦法中，收費標準和服務水平將有調整，比如對于服務標準，將從5個方面確定物業公司屬于幾級。

物業公司

嚴格執行服務標準

很多企業本都顧不住

鄭價公〔2004〕2號文實施已有7個年頭。該文件將普通住宅區物業服務分為5個層級。1級服務：多層住宅為0.38元每平方米每月，高層住宅為1.10元每平方米每月，上下浮動不超過20%；2級服務：多層住宅0.32元每平方米每月，高層住宅0.87元每平方米每月；3級服務：多層住宅0.26元每平方米每月，高層住宅0.73元每平方米每月；4級服務：多層住宅0.20元每平方米每月，高層住宅0.64元每平方米每月；5級服務：多層住宅0.15元每平方米每月。

程玉霞說，這個指導價在文件出臺時或許比較高，但這些年過去了，各種成本都在增加，物業收費卻沒有按照市場規律增減，也就導致了當前的尷尬局面。

“前段時間，物價局做過一項成本測算，多層住宅的物業服務成本每平方米達1.47元。”河南日康物業服務有限公司經理王軍說，如果嚴格按照服務標準執行，以現在的物業收費標準，很多物業公司連本都顧不住，要想物業公司服務達標，需要經濟做后盾。

程建穎說，北京等地物業收費比較高，對物業公司的管理約束都比較完善，他們有第三方評估方案。業主對物業公司服務不滿意，可以申請獨立的第三方組成評估組，一起評定小區物業服務情況，假若不達標，就逐級往下比對，符合幾級就給其核定幾級，讓其按照該級別收費。如果問題不嚴重，可以限期整改。

在鄭州，房管部門、社區對物業都有監管，并且會進行評優評差，對于業主舉報的“服務不達標”，房管部門可以責令物業公司整改，整改不到位的，也可以對其降級。但在現實操作中，考慮到物業服務企業運營的艱難，通常不適用降級方式。

來源：河南商報 編輯：于姝楠