成交量萎靡 房產存量增加

北京市統計局、國家統計局北京調查總隊15日聯合發布消息：今年1至2月，北京市新建商品房銷售面積為173．9萬平方米，同比下降18．9％。其中，住宅銷售面積為132．3萬平方米，同比下降21．1％，呈兩位數大幅下降。

摩根大通最近發布的中國房地產月度研究報告顯示，今年2月內地八大城市(北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津)的房屋銷售量較今年1月下降45%。搜房網監控中心統計，2月份有77%的城市商品房成交量環比下降。

以北京為例，前一周成交套數達1056套，成交面積為10.4萬平方米，環比下降16.08%。從更長的時間的段來看，京版“國八條”調控政策已執行月余以來，北京樓市成交量持續低迷。據披露，新政執行首日截至3月18日，北京市新建商品房網簽總量為3504套，環比新政執行前一個月下跌42.1%，與去年同期相比跌幅為20.8%。

以萬科為例，2009年萬科的開工面積僅有561萬平方米，2010年初則將新開工面積大幅提高至855萬平方米，而實際上2010年新開工面積達到1248萬平方米，相比年初計劃增加了46%。開工面積即將轉為市場供應，銷售卻急劇放緩，房企存貨或大量增加。萬科和保利地產的存貨都已突破1000億元，同比大幅增加，華僑城、中華企業、華發股份和嘉凱城等四家公司的存貨也在100億元以上。

易居中國上海房屋銷售有限公司執行總經理孫華良表示，限購是導致成交量下滑的重要因素，目前不少開發商都在商議營銷對策，不排除進入3月開盤高峰期后，會出現一輪價格下滑。

房產商資金“斷糧”

據記者對已經發布2010年年度經營情況的40家開發商的粗略統計，其歸屬于母公司的凈利潤累計為298.66億元，同比增長了37.88%。不過，這40家開發商截至去年年底的負債合計達到6035.05億元，同去年年末的3879.81億元相比，大幅增加了56%。

一位市場分析人士給記者算過一筆賬，2010年時依然是樓市豐收年，以上述40家開發商為例，即使未來的利息成本不變，按照目前的盈利水平計算，這些房企要還清債務就要不吃不喝20.21年。

債務驟增直接加重開發商的財務成本，以萬科為例，2009年該公司的信托借款利率在5.35%~5.45%之間，但是2010年其借款成本大幅攀升，如在2010年2月份的信托利率上升到5.85%，而到了2010年9月份，利率就飆升到10.2%。“因為房地產企業要靠貸款，一旦沒人給他提供這種資金了，那么部分開發商很快就瓦解了。”中央黨校經濟學部副主任韓保江教授曾表示。

Wind數據顯示，已披露年報的42家房企中，有29家公司的經營性現金流量凈值較2009年同期出現下降，占比近七成。從年報來看，開發商對于樓市的投資并沒有放緩，新開工面積仍然保持在較高水平，因此在一定程度上影響了上市房企的經營性現金流表現。