樓市調(diào)控突然加碼。3月1日，房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則頒布，除加強(qiáng)問(wèn)責(zé)考核、監(jiān)督約談，在限購(gòu)環(huán)節(jié)提高了第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率外，更是在限售環(huán)節(jié)祭出狠招：即出售自有住房將按轉(zhuǎn)讓所得20%征稅。

樓市十年九調(diào)，房?jī)r(jià)屢調(diào)屢高。如何吸取過(guò)去教訓(xùn)，既做到房?jī)r(jià)合理回歸，又避免傷及無(wú)辜，是新一輪樓市調(diào)控必須面對(duì)的難題。

房?jī)r(jià)十年上漲，原因眾多。一方面是百姓日益增長(zhǎng)的財(cái)富與對(duì)住房的需求這部 “剛需”。一個(gè)佐證是，最近十年，尤其是前幾年，在中國(guó)任何一個(gè)城市，商品房一經(jīng)推出，往往會(huì)被搶購(gòu)一空，可見(jiàn)百姓購(gòu)買(mǎi)力和需求之旺盛。另一方面，百姓投資和理財(cái)渠道狹窄，在住房保值、增值的預(yù)期和現(xiàn)實(shí)下，投資性購(gòu)買(mǎi)甚至超過(guò)了“剛需”，一度演繹成了瘋狂的投機(jī)，此前各地活躍的“炒房團(tuán)”便是明證。

現(xiàn)實(shí)來(lái)看，在中國(guó)，早幾年買(mǎi)房者，無(wú)論是僅買(mǎi)一套自住，還是投資性購(gòu)房，無(wú)一不因買(mǎi)房而賬面獲益巨大。購(gòu)房成為普通人理財(cái)?shù)闹匾侄危^(guò)任何其它的投資手段，這在其它國(guó)家絕無(wú)僅有。更有聰明者，大玩投機(jī)性購(gòu)房，其個(gè)人財(cái)富數(shù)年間暴增。在房?jī)r(jià)上漲較快的北京、上海、廣州、杭州、深圳等地，投機(jī)客因炒房成為千萬(wàn)乃至億萬(wàn)富翁的大有人在。

最近兩三年，因調(diào)控升級(jí)，尤其是限購(gòu)政策的實(shí)施，投資性購(gòu)房已大為減少。根本的原因并不在于限購(gòu)政策有多么嚴(yán)苛，而是房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期發(fā)生改變，房?jī)r(jià)緩漲、滯漲。如果現(xiàn)在買(mǎi)房，其保值、增值空間已經(jīng)不大。投機(jī)性買(mǎi)房者，往往稍有不慎就會(huì)套牢自己，而此前轟動(dòng)一時(shí)的各地“炒房團(tuán)”幾乎絕跡。

過(guò)去的調(diào)控措施主要在一手房上發(fā)力，二手房交易一直難以有效監(jiān)管和調(diào)控。此番“國(guó)五條”直接向二手房出售所得開(kāi)刀，試圖將一手和二手市場(chǎng)結(jié)合起來(lái)，抑制投機(jī)，從而遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。但由于樓市的信息化尚未完成，個(gè)人擬出售的自住商品房原值不能完全覆蓋，新政實(shí)施的難度不小。不過(guò)，此輪調(diào)控第一次在“限售”環(huán)節(jié)上做起文章，其思路值得肯定。

購(gòu)房的需求和目的是多樣化的，針對(duì)樓市的調(diào)控政策主旨是滿足“剛需”和改善性住房需求，抑制投資和限制投機(jī)。把脈過(guò)去十年調(diào)控，我們認(rèn)為，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，可以適當(dāng)乃至完全放開(kāi)購(gòu)買(mǎi)；而在銷(xiāo)售交易環(huán)節(jié)，尤其是個(gè)人首套自住房之外進(jìn)入市場(chǎng)交易者，可以仿照香港和新加坡，對(duì)交易環(huán)節(jié)征收房?jī)r(jià)的20%乃至更高的稅賦。無(wú)論投資還是投機(jī)，如果預(yù)期沒(méi)有收益，加上即將到來(lái)的房產(chǎn)稅，持房成本的逐年增加，相信投資性購(gòu)房者會(huì)逐步淡出市場(chǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)的人均住房面積已經(jīng)超過(guò)了35平方米，總量并不缺。當(dāng)前，開(kāi)發(fā)商手中囤有非常多的土地，土地儲(chǔ)備在一億平方米的開(kāi)發(fā)商就至少兩家，在5000萬(wàn)以上則比比皆是。在正常的市場(chǎng)中，根本不用擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲。

放開(kāi)購(gòu)買(mǎi)，用重稅等手段限制投資性交易賣(mài)房，既能很好地滿足百姓“剛需”和改善性住房需求，又能抑制投資、限制投機(jī)，效果或?qū)⒘⒏鸵?jiàn)影。買(mǎi)房者會(huì)根據(jù)自身的需求和情況，審慎做出決策。