漫畫/姚雯

說起自己被處刑，阮衛星多少有點委屈，他也想過堅決按政策辦事，但上有銷售業績壓力，下有員工各自為政，他只能一邊分享好處一邊隨波逐流。他用慘痛代價為我們——

深度解讀樓市潛規則

買房人到房產公司購買商品房，銷售人員主動提出可以打折、優惠，不過買房人要另付幾千至幾萬元、甚至十多萬元的“好處費”，這種現象近年來在房產銷售行業已司空見慣，成了該行業的“潛規則”。

2013年2月6日，由江蘇省南通市崇川區檢察院提起公訴的、原海門市某房地產經紀有限公司銷售人員柳娟娟等12人，因在銷售房產時索賄受賄被法院以非國家工作人員受賄罪，分別判處三年至一年零六個月不等的有期徒刑，被沒收犯罪所得共計人民幣60萬元。

一審宣判后，柳娟娟等12名被告人均未提出上訴。而該案主犯、涉案公司原銷售經理阮衛星、副經理成慧慧經該院提起公訴，已于2012年4月13日因犯非國家工作人員受賄罪，被分別判處有期徒刑六年零三個月、五年零六個月。

近日，記者采訪了承辦上述案件的南通市崇川區檢察院檢察官，理清案件的來龍去脈，了解到房產銷售行業一些不為人知的“潛規則”。

潛規則一

提價再打折的“優惠”

阮衛星今年33歲，長相斯文，中專畢業后離開四川老家外出打工，2003年開始從事房地產銷售業務，先是在北京一家地產經紀有限公司當銷售員，2005年進入江蘇省海門市一家知名房地產經紀有限公司。因能力強、業績突出，他很快被提拔為銷售經理。

2008年，23歲的成慧慧成為阮衛星的副手，擔任銷售副經理，兩人一起負責南通市新區兩處高檔樓盤的銷售。成慧慧能說會道，銷售業績一直飄紅，她和阮衛星領導著4個銷售小組，共20余名銷售員。阮衛星具體負責現場銷售管理和與開發公司對接的工作，成慧慧負責管理房源、統計銷售數據、制作報表及人員管理，其他人員直接從事一線銷售。

據阮衛星交代，其所在公司房產銷售的一般流程并不復雜。“每當有客戶到我們公司來咨詢房屋銷售事宜，銷售人員都會熱情接待，帶客戶去前臺了解房源。客戶如果對某套房子感興趣，我們會提供該房的面積、房價，再由銷售人員算出總價，帶客戶實地看房。客戶若下定決心購買，銷售人員就與其訂立合同，然后把定單匯總到我這里，由我來審核面積、房價和房源，審核無誤簽字后再送到營銷部審核，接下來是客服部審核，最后由銷售人員帶客戶去財務部交定金。走完這些程序，就能正式簽購房合同了。”

記者從阮衛星的供述中了解到，2008年底至2009年，南通樓市比較低迷，各大房地產開發公司都想盡辦法搞促銷，阮衛星所在公司也不例外。

房子賣不出去，開發公司資金回收壓力劇增；銷售業績不佳，銷售人員的獎金就會縮水。這是開發公司和銷售人員都不愿看到的情景。

2008年底，阮衛星、成慧慧負責的兩處樓盤準備開盤。得知這一消息，那些與樓盤開發公司領導認識的關系戶紛紛前來，要求預訂房子。但這些人又都想等房價確定后再想辦法爭取優惠，所以遲遲不肯簽合同。為了盡快和有意向的客戶簽訂合同，盡早拿到購房款，開發公司有關負責人決定：先把房價在總公司原定價格的基礎上提高一些，然后對外公布。這樣即便打折扣，開發商也不吃虧，而買房人一旦得到“實惠”，掏錢就痛快了。

有關房價的內部信息讓阮衛星看到暗中斂財的巨大空間。真正與開發商關系密切的買房人畢竟是少數，大部分客戶想得到折扣還得通過阮衛星、成慧慧及其手下銷售人員。阮衛星和成慧慧商量，定下生財之道——編個搭“順風車”的借口，騙客戶說可以找領導談優惠，但客戶必須“打點”。