“越調越漲”的怪圈

與狂奔的房價相比，“看得見的手”政府的調控手段也層出不窮?！吨袊洕芸穲蟮里@示，早在2004年時，中央即著手調控房地產市場。

2005年3月5日，時任國務院總理溫家寶在政府工作報告中明確提出，2005年“將重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲”。

央行最先祭出貨幣政策這把利器:從2005年3月17日起，將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。同時，對房地產價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。公積金貸款利率提高0.18個百分點。

盡管央行的調控舉動在預料之中，但不少市場人士質疑不斷:其一，此次房地產調控并不是從緊縮開發商銀根和土地供給上調控，而是從需求上調控；其二，房地產商對此反應溫和，老百姓卻態度激烈。

2005年3月20日，時任央行副行長吳曉靈在公開場合澄清:央行的房貸新政正是為了遏制房價上漲過快的勢頭，保護百姓購房。

但是，大學畢業后在上海工作的張婷婷(化名)2005年向《中國經濟周刊》表示，她對政府的調控政策有些失望。

在央行出手之前，上海的房地產緊縮政策已經先行。上海市政府規定，自2005年3月7日起，個人購買上海行政區域內普通住房居住不滿一年出售的，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額依5%的稅率征營業稅，同時，按應繳納的營業稅稅額計算征收7%的城建稅、3%的教育費附加和1%的河道整治費。

上海市政府也宣布，對已經批準但兩年以上仍未開工建設的工業開發區，要堅決收回土地，加大土地整治力度。此舉普遍被媒體解讀為政府調控房價的開始。

然而政府的調控舉措卻遭到部分學者質疑。北京大學中國經濟研究中心的一位專家指出，宏觀調控控制信貸和土地兩個閘門，會導致房地產供給變少，進一步助長房價上漲。事實上，2005年的上海、北京等多個城市的房價繼續在上漲。

“房價到底降不降?看不準，還是再看看吧，說不準會有變化。但今年買房恐怕是沒戲了?！睆堟面镁趩实卣f。在北京工作的姜曉明也放棄了購房的念頭。

2006年，建設部等多部門出臺了調控措施，其中影響最大的莫過于“90/70”政策?！?0/70”政策是自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

2007年9月27日，央行重拳出擊，規定購買二套房必須首付五成以上，利率上浮1.1倍。

樓市風向逆轉。當年12月， 萬科(000002.SZ)董事長王石 (微博)公開表示“樓市拐點已經出現”，與此同時萬科在全國范圍內扛起降價大旗。2008年3月，潘石屹拋出“百日劇變論”，預計樓市將降至冰點。與一手新盤降價“快跑”相伴，二手房價也開始“跳水”，主營二手房代理業務的中天置業、創輝租售、長河地產等地產中介相繼爆發經營危機，甚至攜款潛逃。連漲幾年的樓市終于出現價格松動。

2008年9月國際金融危機爆發，為擴內需保增長，我國的樓市調控風向發生了變化。2009年，許多樓市調控政策出現了松綁，比如房貸首付下調，房貸利率下調。房地產市場就此開始反轉，2009年、2010年、2011年這幾年出現了房價快速上漲。

針對這種情況，中央再次開始從緊調控。2009年起，國內保障性住房體系建設開始啟動。已有數據顯示，2009年至2011年年底，全國共開工建設城鎮保障房2100多萬套，基本建成1100萬套。保障性住房覆蓋面從2008年不足4%提高到11%。但目前保障房僅部分解決了居民的安居夢想，短期仍難平衡市場需求。

2010年4月國務院下發“國十條”，這被業內戲稱為“史上最嚴樓市調控政策出臺”。其中規定，第二套住房的首付款比例不得低于50%，房價過高地區可暫停發放第三套房貸；調整住房供應結構，保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%；確保完成2010年建設保障性住房300萬套，各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。

2011年調控再次升級，北京等地出現了針對外地人納稅滿5年才能買房的最嚴限購政策。而在上海、重慶，房產稅試點拉開帷幕，重慶針對高價盤和別墅，開始征收房產稅。

2013年3月1日，國務院再次公布樓市調控細則，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率；個人售房嚴格按轉讓所得的20%征稅。不過，這一次調控中的亮點政策“二手房”出售征20%所得稅的政策只在北京等地落實，全國大部分城市并沒有嚴格落實。

市場一怔之后，從2013年5月，房價再次走勢堅挺，樓市依舊沒有走出一邊調控、一邊上漲的怪圈。