保障房誰來住？

原本，誰來住保障房并不是一個(gè)問題。但如今，這個(gè)問題卻越來越受到輿論關(guān)注。因?yàn)椋恍┎恍枰”Ｕ戏康娜艘不燠E其中。毋庸置疑，這樣的情況不僅導(dǎo)致保障房淪為權(quán)力尋租的灰色地帶，還占據(jù)了有限的保障房資源，制造了顯著的不公平。

戶籍最重要

“目前我們國(guó)家對(duì)保障房申請(qǐng)者的規(guī)定已經(jīng)基本確立。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部長(zhǎng)楊紅旭告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，“基本是本地區(qū)常住中低收入的人口有資格申請(qǐng)。此外，還有一些階段性住房困難的群體，比如剛畢業(yè)的大學(xué)生等夾心層。”

以北京為例，申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房 的條件最低“1人家庭成員，年收入在22700元及以下；人均住房面積在10㎡及以下；家庭總資產(chǎn)凈值在24萬元及以下”到最高“5人及以上家庭成員，年收入在60000元及以下；人均住房面積在10㎡及以下；家庭總資產(chǎn)凈值在48萬元及以下。”其具體供應(yīng)對(duì)象為“具有本市城鎮(zhèn)戶籍時(shí)間滿5年，年滿18周歲；單身家庭申請(qǐng)人需年滿30周歲；申請(qǐng)家庭人均住房面積、家庭收入及資產(chǎn)符合政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。”

申請(qǐng)兩限房的供應(yīng)對(duì)象為“針對(duì)北京市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷涉及的農(nóng)民家庭及市政府規(guī)定的其他家庭”。具體申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)為“3人及以下家庭成員，年收入在8.8萬元及以下；人均住房面積在15㎡及以下；家庭總資產(chǎn)凈值在57萬元及以下”；“4人及以上家庭成員，年收入在11.6萬元及以下；人均住房面積在15㎡及以下；家庭總資產(chǎn)凈值在76萬元及以下。”

而申請(qǐng)廉租房和公共租賃住房的要求則更為細(xì)化復(fù)雜。申請(qǐng)廉租房的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)具體細(xì)化到各個(gè)區(qū)縣，并對(duì)取得戶籍年限和離異年限，收入等有明確要求。而一直被眾多來京創(chuàng)業(yè)的年輕人期盼的公租房則未制定細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)。因此未通過上述各保障性住房審核資格以及未取得北京戶籍的個(gè)人無法申請(qǐng)。

也有個(gè)別公租房已經(jīng)向年輕人敞開了大門。3月初，北京《關(guān)于中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)人才公共租賃住房建設(shè)的若干意見》已經(jīng)出臺(tái)并實(shí)施。據(jù)悉，該《意見》認(rèn)定公租房是為海淀園企業(yè)引進(jìn)人才提供的短期周轉(zhuǎn)性租賃住房，由企業(yè)提出申請(qǐng)；企業(yè)同一人才承租最長(zhǎng)不超過5年，一年一簽約；用人企業(yè)應(yīng)將申請(qǐng)人個(gè)人信息公示7個(gè)工作日；禁止擅自將人才公共租賃住房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人。

申請(qǐng)人必須同時(shí)滿足所在企業(yè)(單位)在中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)內(nèi)注冊(cè)并納稅；具有大學(xué)以上學(xué)歷，或具有中級(jí)以上職稱、高級(jí)技師資格；必須是與所在企業(yè)(單位)簽訂一年以上勞動(dòng)合同的從業(yè)人員；在北京市范圍內(nèi)無住房且沒有享受過中央或北京市的其他優(yōu)惠住房政策。

由此可見，保障性住房的基本要求是“取得當(dāng)?shù)貞艏薄＿@對(duì)于遍布四大一線城市的青年外來人口而言是釘死了期望。

“被尋租”與懲處難

在高房?jī)r(jià)的誘惑下，能夠以較低價(jià)格取得一套住房似乎愈加成為衡量一個(gè)本地區(qū)常住居民能量大小的重要參考。

基于利益等誘惑因素的挑逗，一些人不惜將保障房納入“權(quán)力尋租”的瞄準(zhǔn)半徑。而保障房準(zhǔn)入的監(jiān)管漏洞也一覽無余。

2009年6月，武漢經(jīng)濟(jì)適用房搖號(hào)“六連號(hào)”震驚全國(guó)。但是這并非第一起黑幕，也絕非最后一起。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在北京雙惠苑經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)目睹眾多“豪車風(fēng)范”。而該小區(qū)還存在大量出租行為。

3月28日，深圳市住建局舉行了行政處罰聽證會(huì)，就3名申請(qǐng)人涉嫌在深圳第二次保障房申請(qǐng)過程中提供虛假信息進(jìn)行公開聽證。多名申請(qǐng)人身家超過中等收入家庭，更有甚者身家300萬以上。然而，深圳市政府對(duì)其處以罰款5000元、3年不準(zhǔn)申請(qǐng)保障性住房的懲罰力度被視為“過于柔弱”。

一位曾經(jīng)出售過經(jīng)濟(jì)適用房的人士告訴記者：“有些人申請(qǐng)經(jīng)適房和限價(jià)房的目的無疑就是套利。當(dāng)初以較低價(jià)格買的房子，在現(xiàn)在高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)里能夠賺取很大利潤(rùn)。有些人也將申請(qǐng)到的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行出租。總之，保障房成為了投資工具。”在這位投機(jī)者的眼中，他們基本沒有違法成本。“罰點(diǎn)款什么的，對(duì)我們來說基本可以忽略。”

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉對(duì)此置評(píng)說：“以問題最多的經(jīng)適房為例，現(xiàn)在的第二代經(jīng)適房要比第一代申請(qǐng)嚴(yán)格很多。現(xiàn)在經(jīng)適房申請(qǐng)作假很難，要三審兩公示。但是我認(rèn)為更重要的問題是：對(duì)于騙購(gòu)者的懲罰力度太輕。由于一、二級(jí)市場(chǎng)的差價(jià)太大，套利的誘惑足以讓一些人去騙購(gòu)而不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。”

上述研究人士楊紅旭認(rèn)為，保障房制度雖然規(guī)定了什么樣的人可以居住，但是對(duì)于防止一些違法的投機(jī)行為還需要慢慢來完善，“政策總是需要時(shí)間不斷完善。”

有接近住建部的人士向記者置評(píng)說：“在一些法律的約束方面，以及申請(qǐng)者甄別方面，我們的政策還有待細(xì)化。而且，對(duì)于違法者的懲處力度也因沒有法律規(guī)定而難以嚴(yán)厲。”他認(rèn)為，一些保障房的基礎(chǔ)工作尚不到位，收入核定機(jī)制、誠(chéng)信機(jī)制等極為不健全。整個(gè)基礎(chǔ)不完善，核定真正的家庭收入就較為困難。

深圳市住房研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)陳藹貧在近期的公開置評(píng)中說，“對(duì)虛報(bào)信息申請(qǐng)保障房的申請(qǐng)者予以處罰應(yīng)該說已經(jīng)是一種進(jìn)步了。”但處罰的主要依據(jù)《深圳市保障性住房條例》的法律層級(jí)有限，并非《刑法》，也不是全國(guó)人大頒布的法律，不可能據(jù)此追究虛假信息申報(bào)者的刑事責(zé)任，但如果情節(jié)嚴(yán)重，可配合其他法律處理。

本刊記者多方求證，目前并未搜集到監(jiān)管和職能部門正在設(shè)計(jì)和完善相關(guān)審核制度的消息。

缺失的“退出機(jī)制”

目前正在建設(shè)的多層次保障房體系還面臨“只進(jìn)不出”的遠(yuǎn)景尷尬。

3月14日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在回答記者提問時(shí)說：“對(duì)于保障性住房建設(shè)以后，管理和退出機(jī)制現(xiàn)在就要著手制定規(guī)則，這樣我們就實(shí)行了一個(gè)從建設(shè)到管理，到退出這樣一個(gè)完整機(jī)制。使保障性住房質(zhì)量和效益得到保證，使將來它的管理也得到保證。”

顯而易見。保障房只有“申請(qǐng)”，而沒有“退出”并合理。而這種不合理并不僅僅存在中國(guó)。

“住進(jìn)去就退不出來。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌如此評(píng)價(jià)目前的保障房退出現(xiàn)狀。他說，美國(guó)、香港等地都有類似的現(xiàn)象。凡是申請(qǐng)成功者住進(jìn)保障房后都拒絕搬出來。

其實(shí)，在2009年12月末住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在該部工作會(huì)議上就曾要求說，2011年保障性安居工程工作的一個(gè)新任務(wù)，是研究、制定、規(guī)范保障房退出機(jī)制。不過，這個(gè)“扭曲”的瓶頸一直無法打破。因收入增加或家境變化而退出保障房的人幾乎不存在。政府由此所形成的負(fù)擔(dān)越來越重。而由于無法退出，一些本該享受保障房政策的群眾便失去保障權(quán)利，致使不合理的居住者持續(xù)占用社會(huì)資源。

2010年，審計(jì)署公布了19個(gè)城市2007—2009年廉租房建設(shè)情況的公告。廈門等6個(gè)城市不同程度存在廉租房保障對(duì)象退出難的問題。不符合保障條件的家庭，拒絕到期退出廉租房。

顯而易見的預(yù)測(cè)已毋庸置評(píng)，再不加緊研究退出機(jī)制，未來5年建設(shè)3600萬套保障房必定會(huì)加劇“只進(jìn)不出”的難題。

顧云昌認(rèn)為，即便是每年審查居住者的情況，發(fā)現(xiàn)情況也很難強(qiáng)制居住者退出所居住房。

由于退出機(jī)制的不確立，造成了原本擁有積極性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等機(jī)構(gòu)亦對(duì)參與建設(shè)保持“謹(jǐn)慎”。

大約一周前，曾開發(fā)包括北京回龍觀、通惠家園在內(nèi)的大型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的首開股份(600376.SH)董秘王怡對(duì)參建保障房置評(píng)說，退出機(jī)制明確的保障房如經(jīng)適房、兩限房以及政府回購(gòu)的公租房，雖然凈利潤(rùn)率不高，但周轉(zhuǎn)快，首開會(huì)積極參與。

“但作為上市公司，時(shí)時(shí)面臨公司利潤(rùn)與增長(zhǎng)的市場(chǎng)壓力，對(duì)于參與退出機(jī)制不明確的保障房建設(shè)，公司將持謹(jǐn)慎態(tài)度。”王怡說。

顧云昌認(rèn)為，目前我國(guó)研究保障房退出機(jī)制可以參照美國(guó)、新加坡等先進(jìn)理念。

“可以推廣上海的共有產(chǎn)權(quán)機(jī)制。”他說，讓住居者和政府各擁有一定比例的產(chǎn)權(quán)。如果居住者要出售所居經(jīng)濟(jì)適用房則要按照其個(gè)人與政府所持產(chǎn)權(quán)比例的不同分解銷售收入。此外，也有地區(qū)并沒有建設(shè)各種類的保障房，只是由政府向相關(guān)低收入群體提供租房和購(gòu)房補(bǔ)貼，等到居住者條件超過中低收入，政府停止補(bǔ)貼，也不失為一個(gè)良性循環(huán)的途徑。

來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 編輯：于姝楠