近來的一些市場監測數據反映,部分城市的房價“量價齊升”。與此同時,國務院督查組對16個省(市)房地產市場調控政策措施落實情況開展專項督查。樓市調控再次進入敏感期。

業內人士認為,針對部分城市政策微調的傾向和樓市“量價齊升”的動向,中央開始進行“精準修正”,而不是再出臺“一刀切”的調控政策。整體來看,房地產調控政策年內不會松動,房價的“報復性反彈”缺乏政策層面的支撐。

成交回暖引發房價反彈擔憂

中國指數研究院最新數據顯示,在7月16日到22日的一周中,交易量繼續上升,在所監測的40個城市中,32個城市交易量同比上漲,6城市同比漲幅超過150%,其中蘇州同比增幅最大,達306.42%。部分城市6月份房價也在下跌9個月后首次回升。本應是樓市淡季的6、7月,居然“量價齊升”,超出業內預期。

一些業內人士也表示,自2007年以來,房地產投資品屬性凸顯,單純的供求規律已失效,在預期主導之下,脫離真實需求的高房價本身已蘊含風險。“當前正值中國房地產調控的關鍵期,形勢異常嚴峻與復雜,雖然總體仍處于調控目標區間,但是隨著市場回暖壓力加大,市場走勢可能偏離調控目標。”中國社會科學院財經戰略研究院院長、“住房問題研究”課題組組長高培勇說。

國土資源部全國主要城市地價監測系統的最新報告顯示,截至目前全國105個監測城市中,33個城市從不同角度出臺樓市微調政策。在這種宏觀政策調整與堅持房地產調控不放松,以及地方政府出臺的微調政策不斷加大的局面下,部分城市的市場預期正在出現變化,未來一段時間內,房地產市場再次進入敏感階段。

市場并未逆轉

上海財經大學不動產研究所副所長姚玲珍認為,部分城市成交量回暖對原因首先是開發商“以價換量”和貨幣政策的微調刺激剛性需求入市,另外市場預期轉變也使得猶豫不決的購房者入市。但市場仍有很多的不確定性因素,房地產整體的供需關系并沒有得到根本的扭轉,成交大幅度反彈特別是價格大幅度反彈不具備政策基礎。

以上海為例,26日發布的“工行-上海財大”住房價格指數顯示,上海近半年房價走勢可概括為低位盤整和走勢平穩。房價整體延續了去年四季度以來的低位,盡管5、6月指數出現小幅回升,但回升幅度遠不及前期積累的降價幅度。地方政府以“限購”為核心頻繁收緊樓市調控,而調控政策微調僅以提高首次置業家庭的支付能力為目的,遠未達到促進市場全面回暖的程度。

統計數據顯示,房地產企業的經營狀況不容樂觀,目前房企的負債率依然較高,5成大型房地產企業的負債率超過60%。截至目前,在滬深兩市已經公布業績預告的59家房地產類上市公司中,有13家預計業績將出現下滑,有20家預計出現虧損,整體預減比例達到了55.9%。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,現階段還僅限于狹義市場成交量回暖,不足以導致市場基本面整體回暖,后市仍有不確定性。

發展仍需治“源”導“流”

業內人士認為,現階段房地產調控仍處于關鍵期,需穩定市場預期。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱,從成交數據來看,房價已經出現止跌反彈的苗頭,但鑒于經濟“穩增長”的壓力也很大,此時不宜過度打壓房地產市場。綜合兩方面因素考慮,即便再次調控也將以重申和強調既有政策為主,不會增加太多、太嚴厲的措施,而是加大對地方政府的督查力度。此次國務院督查16個省(市)房地產市場釋放出的強烈信號是督促落實既有政策。至于是否會有新政策出臺,要視督查結果以及未來一兩個月的房價表現而定。

“應該看到,我國房地產市場并不均衡,東中西部城市回暖速度并不一致。因此,在未來的樓市調控中,也應分地區實行差異化的調控政策。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌說。

“眼下,部分城市樓市‘量價回升’是‘以價換量’所致的表象,”上海財經大學副校長、不動產研究所所長王洪衛教授指出,要解決房地產業持續健康發展的長遠問題,讓市場回歸本位而非讓調控處于常態,仍需從體制、機制等方面著力,根除導致調控一松房價即漲的“源”與“流”。改革稅制,以解決地方對土地財政的依賴,此為源頭治理;調節投資,從“炒房”以獲取增值收益為主轉向以長期獲取租賃收入為主,此為市場導流。堵疏并舉,方可收樓市健康發展之功。

來源:新華網 編輯:鄧京荊