推廣房產(chǎn)稅 可以先從經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開(kāi)始

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康日前表示，目前擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的改革方向已被鎖定。這意味著，決策層對(duì)房產(chǎn)稅正逐漸達(dá)成一致。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日稱：“以前地方政府對(duì)推廣房產(chǎn)稅不積極也不主動(dòng)，但現(xiàn)在由于實(shí)行限購(gòu)，嚴(yán)重影響了土地出讓金收入，各地對(duì)房產(chǎn)稅開(kāi)始積極主動(dòng)起來(lái)。近期頻頻有地方政府上門(mén)找我們做課題，研究推廣房產(chǎn)稅的辦法。”

記者從有關(guān)研究人員了解到，房產(chǎn)稅推廣可能先從經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開(kāi)始，而后逐步擴(kuò)展到住宅。對(duì)于住宅模型的征收，目前呼聲最高的是針對(duì)多套房持有者及部分高端住宅征收。

房產(chǎn)稅擴(kuò)征的動(dòng)力

據(jù)倪紅日透露，從技術(shù)上看，征收房產(chǎn)稅已沒(méi)有難度。目前最大的阻力來(lái)自于地方政府。“房產(chǎn)稅的推廣依賴于各地的住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，以此來(lái)確定每個(gè)家庭有多少套房，從而確定征收對(duì)象。但全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)的阻礙，就是地方上掌握權(quán)力的人，他們往往擁有多套房”。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲近期也表示，全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)進(jìn)一步推廣的阻力很大。根據(jù)住建部的部署，今年6月30日之前應(yīng)完成全國(guó)40個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，但至今仍未聽(tīng)到住建部就該項(xiàng)工作發(fā)布新消息。

不過(guò)，地方政府的態(tài)度正在發(fā)生微妙的變化。它們從原來(lái)的消極轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的最大動(dòng)力是，在中央堅(jiān)持調(diào)控不放松的背景下，各地方的土地出讓金正節(jié)節(jié)下滑。

北京中原數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，全國(guó)13個(gè)主要城市的土地出讓金合計(jì)為1946.3億，同比去年同期的3478.17億下調(diào)44%，其中北京等城市降幅過(guò)半。倪紅日稱：“地方政府沒(méi)轍了。”這正是地方政府推動(dòng)征收房產(chǎn)稅的動(dòng)力。

據(jù)倪紅日透露，目前湖北、湖南、海南以及廣州、杭州等地均在為擴(kuò)圍房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。她認(rèn)為，如果一旦全國(guó)擴(kuò)圍，最可能采用的方式就是借鑒湖北鄂州的房產(chǎn)稅改革方式，先從經(jīng)營(yíng)性物業(yè)改革。

據(jù)了解，湖北鄂州試行的方案是整合房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅，同時(shí)改革房產(chǎn)稅，即將按照房產(chǎn)原值征稅的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)改為按照市場(chǎng)評(píng)估值征收。

北京譽(yù)翔安房地產(chǎn)咨詢有限公司合伙人王珂認(rèn)為，如果按照上述改革的說(shuō)法，等于每年都要由評(píng)估單位更新房產(chǎn)價(jià)格，房產(chǎn)稅的征收也就從原來(lái)的靜態(tài)值變?yōu)閯?dòng)態(tài)。

倪紅日稱，目前我國(guó)雖然對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)如商業(yè)地產(chǎn)有征收房產(chǎn)稅，但至今采用的都是舊辦法，難以體現(xiàn)房?jī)r(jià)的上漲，改革后更能體現(xiàn)公平。

多套房可能被征稅

房產(chǎn)稅一旦向全國(guó)擴(kuò)圍，能否真正抑制房?jī)r(jià)上漲？最強(qiáng)烈的反對(duì)者為華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)。他認(rèn)為：“(開(kāi)征房產(chǎn)稅)長(zhǎng)期看只會(huì)促使地方政府提高房?jī)r(jià)。因?yàn)樗蟹慨a(chǎn)稅都是以評(píng)估價(jià)而不是以購(gòu)買(mǎi)價(jià)計(jì)算的。所以，房產(chǎn)稅是地方政府稅收的重要組成部分，一定要讓房?jī)r(jià)增高，才會(huì)增加房產(chǎn)稅。”

但國(guó)務(wù)院參事、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓在接受記者采訪時(shí)稱，房?jī)r(jià)上漲主要取決于兩個(gè)因素，一個(gè)是剛需量的多少；另外一個(gè)是投機(jī)成分有多少。“如果房產(chǎn)稅全國(guó)擴(kuò)圍，首先向多套炒房者征收，這時(shí)候投機(jī)者就需要考慮炒房成本。從這個(gè)角度上講，房地產(chǎn)稅是有利于打擊投資投機(jī)炒房”。

倪紅日稱，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響，可以測(cè)算出來(lái)。“當(dāng)供應(yīng)量小于需求的時(shí)候，征收房產(chǎn)稅必然帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲，但當(dāng)供應(yīng)量等于或者大于需求量的時(shí)候，征收房產(chǎn)稅并不會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)上漲”。

不過(guò)，倪坦言：“目前測(cè)算最大的難度是，由于全國(guó)住房信息沒(méi)有完成聯(lián)網(wǎng)，很難知道目前我國(guó)多套房持有者到底有多少，到底有多少閑置房。”如果持有多套房人數(shù)很多，一旦開(kāi)征房產(chǎn)稅，他們?yōu)榱藴p輕稅負(fù)，會(huì)將房產(chǎn)拋售，從而增大供應(yīng)量，抑制投資投機(jī)。此外，房產(chǎn)稅的普及，也可以成為政府穩(wěn)定的稅收來(lái)源。

倪紅日認(rèn)為，存量房中首先被征收的應(yīng)該就是多套房持有者。劉桓表示，應(yīng)該對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅，而且不限于高端，持有低端的多套房持有者也要征收。這樣才可以體現(xiàn)公平。

中國(guó)房地產(chǎn)稅改革專家組成員曲衛(wèi)東認(rèn)為：“在存量房的定義上，除了對(duì)城市所有已購(gòu)房地產(chǎn)采取‘普遍征收原則’，以防在二三套房認(rèn)定上加大征管成本和增加尋租空間外；也可對(duì)開(kāi)發(fā)商已建未售的房地產(chǎn)設(shè)置一個(gè)銷售期，并對(duì)逾期未售的房地產(chǎn)征稅，從而有力地防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售；或?qū)?gòu)房者的二套(含)以上住房征稅，從而提高閑置住房的出租率。”人民

11月新房簽約量估計(jì)創(chuàng)年內(nèi)新高

中國(guó)指數(shù)研究院19日數(shù)據(jù)顯示，在11月12日至11月18日的一周內(nèi)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，36個(gè)城市月周均成交同比增長(zhǎng)，其中哈爾濱增幅最大，為971.67%。重點(diǎn)城市中，10個(gè)城市月周均成交同比全部上漲，其中深圳漲幅最大，達(dá)到195.99%。在成交量激增的背景下，11月成交量或創(chuàng)年內(nèi)新高。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月前18天，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的54個(gè)城市新建住宅簽約套數(shù)達(dá)171735套，環(huán)比10月同期大增45.5%。其中，北京簽約9054套，創(chuàng)近2年新高，上海簽約10692套，環(huán)比上月同期接近翻倍。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮指出，成交量上漲或會(huì)引起購(gòu)房者恐慌性入市。她認(rèn)為，雖然現(xiàn)階段市場(chǎng)集中供應(yīng)，短期內(nèi)市場(chǎng)供需失衡的情況還不會(huì)出現(xiàn)。但若持續(xù)低供應(yīng)的話，則有可能會(huì)加大未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

張絮指出，一方面，在房企完成全年目標(biāo)較好的情況下，房企資金鏈有所緩解，再加上已完成全年任務(wù)目標(biāo)，不愿主動(dòng)降價(jià)以價(jià)換量。另一方面，自10月起商品房供應(yīng)大幅減少，而成交量減少幅度較小，促使新增供應(yīng)和成交的差距拉大。因此，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)將會(huì)取代銷售額成為房企新的關(guān)注目標(biāo)，以價(jià)換量的動(dòng)機(jī)正在相應(yīng)減弱，從而房?jī)r(jià)反彈的壓力將隨之增加。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》