——“銷售型商業利弊與營運管理及金融創新”研討會在京舉辦

“貨都打包好了過來提貨吧！”商戶正忙乎著電話叫快遞公司，下午６點左右中關村ｅ世界一樓，大大小小的商戶們用膠帶打包貨物的場面著實讓筆者吃驚，商場外物流公司將打包的貨物裝載發貨、卸貨的情景隨處可見……面臨電子商務的迅猛發展，中關村各個電子商場有些商戶將鋪面當做倉庫、出租出售抑或做起淘寶電商，面臨退租出逃難題，中關村如何破局便成為業界關注的話題，包括ｅ世界在內的各大電子賣場面臨的可能不僅是轉型那么簡單了。ｅ世界作為業主商業地產面臨產業升級該何去何從，那么，到底誰能夠決定ｅ世界的命運？這也不僅是ｅ世界的問題，也是ｅ世界所代表的多業主的商業地產可能都會面對的課題。

５月２４日“銷售型商業利弊與營運管理及金融創新”研討會在京舉辦，會上專家們就多業主商業地產在運營中遇到的各種困境、如何做到商業地產的轉型和處理業主、分散還是持有、市場公司以物業多方產生的矛盾、金融創新可行性分析等相關問題進行了討論。

商業地產難擋投資者熱情

“分析利與弊，我覺得銷售型商業地產有利的地方就是資本回籠快，資金周轉率快，分散分擔了經營風險。弊就是業權分散，小業主之間互相競爭，因為這種投資人不是以自己使用為前提，很多都是租出去。如果沒有統一經營的話，這種惡性競爭必然會出現，這就是這種商業巨大的弊端。”研討會現場，北京市中永律師事務所合伙人劉欣律師如是說，另外他提到“實際集中商業的散售確實有市場需求，一方面開發商有壓力，必須要這樣做，不然他活不下去，第二方面市場老百姓有這樣的投資需求，所以它一定有社會的現實意義。”

談到老百姓對商業地產投資方面，龍德置地有限公司董事總經理王杰如是分析，住宅作為投資投機的需求已經被國家控制住了，但是現在很多老百姓手里、投資者手里往哪里投呢？股票、黃金套牢，期貨不會，還有什么途徑呢？大家感覺還是往房地產投最保險，這跟我們國家房地產發展趨勢是息息相關的，土地越來越少，這個是不可再生的資源，所以這樣的情況下，房子漲價是必然的，投資需求也是必然的。所以，商業地產分割從兩個角度出發，作為開發商、投資者都對這個有需求，這是公認的。

金融創新或是出路

其實在商業地產分割問題上，對于開發商而言，也是不得已而為之，畢竟做開發就要盈利，特別要考慮資金平衡，分割出售可能是最簡潔的方式。但是問題可能不是這樣簡單，能否通過金融創新的方式解決業權分割的問題？相關金融機構對這一領域是否看好？

“把經營權和所有權分離，用更多的先進的創新方法來為商業房產未來發展保駕護航，這需要更多的商業合作嘗試。”中國華鑫國際信托投資部副總經理陳立洲從金融創新方面提到，“基本上從信托的層面，我們考慮這塊所謂的分割銷售的商業，是有可能走得通的，一是解決了老百姓想投資的標準化的、不用特別操心的、有人替他打理的商業。但是如果隔離開了以后，就等于解決了這個問題。第二對于信托公司也是很好的方向，開拓新領域從中也可以賺得很大的管理量。第三是解決開發商資金的問題，開發商畢竟是要開發商業就處于兩難狀態，通過這個方法就可以解決掉了。”

法律行政引導是關鍵

金融創新盡管有助于解決銷售型商業所存在的問題，但這種工具性手段的實現必須建立在合法性的基礎上，但目前我國在這方面的立法存在著明顯的不足。劉欣律師提到，多業主商業物業隨著到期以后，越來越多的問題展現到政府面前，越來越多這種商業物業可能會爆發潛在的社會問題的情況下，商業物業的閑置無疑是一種社會資源的浪費。在中關村，像中關村ｅ世界和科貿這種多業主的商業地產也面臨轉型。這種轉型對于科貿或者ｅ世界來說，太難了，因為干這個還能賺錢，這樣的情況下你怎么讓它改變做別的？如果做別的怎么做？誰來做？所以，政府在這個環節上面是不是應該有一些引導？是不是可以給一些配套的政策？是不是可以組織一些活動？讓這些業主們有統一的理念，就是你們的利益是捆在一起的，你們為了自己的利益也影響形成統一的意見。

面對商業房產在銷售和產權方面的難題，劉欣律師從法律角度分析總結提出三個層面的解決思路，一是如果現在有開發商一定要從長計議，制定長久的計劃。二是在這個過程中政府要發揮作用，雖然商業物業不涉及民生問題，不是保障房、經營適用房，但是就現在一些事件的現象看這畢竟也是一個社會問題。三是從立法角度確實應該考慮，讓業主有形成統一的意志的機會和場所，當然在形成統一意志的前提下，也要保護投資者的利益，這一定是相輔相成的。運用法律政策的手段加以解決，可能是更加具有現實意義的話題。

后記

任何產業或業態的轉型或升級，都不可能一蹴而就。筆者在中關村走訪時，ｅ世界相關負責人坦承，轉型升級之路并非一片坦途，但是我們還是會堅持一步步走下去，這需要好的思路與指導。從ｅ世界大樓走出來，筆者正好路過中關村國家科技金融創新中心標牌，回頭望去透過城市霓虹，ｅ世界整個樓體凸顯的異常閃耀，多業主的商業地產出路或許就在前方。