中國日報(bào)網(wǎng)消息：英文《中國日報(bào)》3月30日言論版文章：在主張遏制房價(jià)飛漲的兩會(huì)剛剛結(jié)束后兩天，北京三塊土地使用權(quán)便拍出了創(chuàng)紀(jì)錄的高價(jià)。不出意料，競拍者依舊是大型國企。

毋庸置疑，中國地產(chǎn)市場過熱，但是否存在泡沫呢？首先有必要搞清楚到底什么是“房地產(chǎn)泡沫”。通常我們把超過“普通人”購買能力的房價(jià)稱為高房價(jià)。從這個(gè)意義上講，目前中國房地產(chǎn)市場確實(shí)存在泡沫。盡管絕大部分人買不起房，但房價(jià)依然在飛漲，尤其是去年。我們不禁要問為什么有價(jià)無市的情況下，房價(jià)依然會(huì)上漲如此兇猛。

不論房價(jià)高低，反正低收入城市家庭和農(nóng)民工根本買不起房住。因此，當(dāng)我們大聲疾呼遏制高房價(jià)的時(shí)候，主要是針對中產(chǎn)階級。我們要探討的是傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場范疇內(nèi)的泡沫，這個(gè)泡沫始終存在，而且還在不斷變大。

那么目前中國房地產(chǎn)市場有什么特殊之處嗎？中國地產(chǎn)市場的問題嚴(yán)重性在于，房地產(chǎn)市場泡沫會(huì)帶來巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成難以彌補(bǔ)的損害。顯然，巨額資金的匯集與轉(zhuǎn)移，即資本流動(dòng)，造成了眼下房價(jià)飛漲。相當(dāng)一部分推高房價(jià)的資本來自本要用來減緩金融衰退對中國制造業(yè)沖擊的政府投資。房價(jià)已經(jīng)成為一個(gè)緊迫的政治問題，全國人大對該問題的關(guān)注是史無前例的。但如果管不住大型國企對房地產(chǎn)市場極富侵略性的瘋狂投資行為，那么要談控制房價(jià)實(shí)屬癡人說夢。

國資委3月18日下文責(zé)令78家央企撤出房地產(chǎn)市場。但相關(guān)央企在房產(chǎn)市場中所占份額有限，國資委的措施更多的是一種表態(tài)，不會(huì)真正冷卻房產(chǎn)市場。但最近政府出臺新規(guī)，土地開放商在獲得土地使用權(quán)一個(gè)月內(nèi)必須支付地價(jià)50%作為首付款。這一舉措有利于限制地產(chǎn)市場內(nèi)的資本流動(dòng)，可算行之有效的調(diào)控措施。

這種目標(biāo)明確的措施可以幫助緩解流動(dòng)資本進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)泡沫的壓力，比全面緊縮信貸或突然撤出經(jīng)濟(jì)刺激資金更合理，有利于維護(hù)中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的穩(wěn)定性。否則，制造業(yè)內(nèi)不斷惡化的投資環(huán)境將把更多的企業(yè)變?yōu)榈禺a(chǎn)市場投機(jī)商。這種現(xiàn)象在全球經(jīng)濟(jì)衰退前就曾經(jīng)出現(xiàn)過。

回顧中國地產(chǎn)市場的變化，我們可以清楚地發(fā)現(xiàn)最近房價(jià)的攀升主要是由資本投入引起的。2007年，房價(jià)上漲，中央政府收緊了地產(chǎn)政策，及時(shí)規(guī)避泡沫風(fēng)險(xiǎn)。那年冬天，很多房地產(chǎn)商慘淡經(jīng)營。但2008年中期突發(fā)的全球金融危機(jī)挽救了這些開發(fā)商。財(cái)政政策從緊縮轉(zhuǎn)向積極開放。盡管政府的傾斜和投入是為了挽救在世界金融危機(jī)中損失慘重的出口制造業(yè)，但一系列救市舉措成為房地產(chǎn)開放商的救命稻草。巨額資本涌入激活了土地市場，也讓開發(fā)商們重拾信心。

就像亞洲金融危機(jī)過后一樣，2008年末政府又一次將房地產(chǎn)作為刺激國內(nèi)消費(fèi)需求的支柱產(chǎn)業(yè)。寬松的信貸政策致使大量資本涌入土地市場。盡管國家發(fā)改委竭力聲明，四萬億經(jīng)濟(jì)刺激資金沒有進(jìn)入地產(chǎn)市場，但不容置疑的是，這筆不菲資本注定會(huì)對地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接或間接的影響。

同時(shí)，在寄希望于人民幣升值的前景下，國際熱錢不斷進(jìn)入中國地產(chǎn)領(lǐng)域。機(jī)構(gòu)性投資者希望在飛漲的房產(chǎn)市場或人民幣升值過程中淘得一桶金。地產(chǎn)市場的空前繁榮以及對通貨膨脹的擔(dān)憂使許多“中產(chǎn)”考慮買房，以期保證其財(cái)產(chǎn)免受通脹沖擊。但當(dāng)中產(chǎn)階級以個(gè)體形式紛紛進(jìn)入早已過熱的房地產(chǎn)市場時(shí)，機(jī)構(gòu)性投資者則開始撤出。中國房地產(chǎn)市場目前可能正處在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，只有無所忌憚的國企在此刻成建制地涌入市場。

中國房屋租賃價(jià)格較低，只是為了出租而買房是不劃算的。中國并未出現(xiàn)為了賺取租金而買房的風(fēng)潮。事實(shí)上，那些有兩套甚至三套房子的人，并沒有把他們多余的房子都出租出去，因此，房屋空置率很高。人們買房主要沖著飛漲的房價(jià)，是一種純粹的“炒房”投機(jī)行為。

所以，房地產(chǎn)市場的任何風(fēng)吹草動(dòng)都需要靠賣地掙錢的地方政府的通力配合。在向下級轉(zhuǎn)予式的稅收分配體制中，地方政府可以得到中央政府大量的退稅利益，但要負(fù)擔(dān)絕大部分地方行政開支。開支與收益之間的缺口只能通過“企業(yè)式經(jīng)營”方式來填補(bǔ)，主要指轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。因此，一旦地產(chǎn)泡沫破裂，負(fù)債運(yùn)行的地方政府必定陷入深度財(cái)政危機(jī)。

目前的挑戰(zhàn)就在于如何應(yīng)對并消解地產(chǎn)過熱給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。問題的關(guān)鍵在于怎樣使投機(jī)性投資者對過熱的地產(chǎn)市場失去興趣。短期來看，更加嚴(yán)格的貸款資格審查及提高首付金額都可以保證房產(chǎn)金融體系以相對健康有序的模式運(yùn)行。要想控制資本流動(dòng)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)還需出臺并實(shí)施更加嚴(yán)格有力的規(guī)定及政策。長遠(yuǎn)來看，社會(huì)導(dǎo)向性房產(chǎn)政策或許可以打消人們對住房短缺的恐慌，同時(shí)降低市場對地產(chǎn)升值的預(yù)期。有效擴(kuò)大保障性住房和廉租房的建設(shè)必定是考驗(yàn)中國政府政治智慧及市場調(diào)節(jié)能力的一大挑戰(zhàn)。例如，中國應(yīng)當(dāng)摒棄目前消滅城中村，將棚戶區(qū)蓋成商品房的做法，代之以原址開發(fā)與維護(hù)。房屋更新和自主性開發(fā)將有效緩解城市低收入家庭及農(nóng)民工群體的住房需求。

總之，推高中國房價(jià)的不是需求，而是資本。

英文原文請見： http://www.szjzcy.com/cndy/2010-03/30/content_9659283.htm。特別說明：因中英文寫作風(fēng)格不同，中文稿件與英文原文不完全對應(yīng)。（作者為英國卡迪夫大學(xué)中國研究中心主任、教授   吳縛龍   編輯   裴培）