城鎮(zhèn)化效應(yīng)會(huì)拉動(dòng)住房剛需（見(jiàn)解）

中國(guó)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中。今年《政府工作報(bào)告》提出著重解決好“三個(gè)1億人”問(wèn)題，這會(huì)帶來(lái)住房剛需

2013年房地產(chǎn)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資額的20%，今年我們提出GDP增速保持在7.5%，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬(wàn)人，在這樣的情況下，說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)暴跌是不現(xiàn)實(shí)的。

現(xiàn)在有些人認(rèn)為：房?jī)r(jià)一定要暴跌，如何如何。可實(shí)際上，我認(rèn)為，房?jī)r(jià)暴跌只是一種妄想。

房?jī)r(jià)暴跌與什么有關(guān)系？從國(guó)際上看，房?jī)r(jià)大幅下跌與城鎮(zhèn)化率有關(guān)。當(dāng)一個(gè)國(guó)家城鎮(zhèn)化率超過(guò)60％的時(shí)候，房?jī)r(jià)大幅下跌就可能發(fā)生。美國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)時(shí)候城鎮(zhèn)化率超過(guò)70％；日本房產(chǎn)泡沫破滅是因?yàn)槌擎?zhèn)化率超過(guò)67％；歐洲出現(xiàn)這種情況也是城鎮(zhèn)化率超過(guò)65％。現(xiàn)在就中國(guó)城鎮(zhèn)化率來(lái)看，樓市崩潰點(diǎn)還很遠(yuǎn)。

并且，今年《政府工作報(bào)告》提出著重解決好“三個(gè)1億人”問(wèn)題，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，這“三個(gè)1億人”會(huì)帶來(lái)住房的剛需。

但是我們也要看到，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是扭秧歌經(jīng)濟(jì)，有漲有降，可以說(shuō)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，加上目前信貸政策的收緊，房地產(chǎn)商日子不好過(guò)了。個(gè)別房地產(chǎn)商為了回籠資金可能會(huì)把樓盤(pán)降價(jià)處理，但這并不是說(shuō)房?jī)r(jià)都要降了，資金回籠后可能又會(huì)投向別的有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤(pán)。我的觀點(diǎn)是今年樓市不會(huì)太好也不會(huì)太壞。

今年《政府工作報(bào)告》首次提出“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”，很多人都在問(wèn)什么是“分類調(diào)控”，其實(shí)這個(gè)很好理解，中國(guó)地方很大，各地情況不同，如果全國(guó)用一種調(diào)控方式進(jìn)行，很多地方政策會(huì)水土不服。

分類調(diào)控是指針對(duì)各地不同市場(chǎng)采用不同調(diào)控模式和政策，比如一線城市增加供給，三、四線城市控制供給。這種調(diào)控變化證明中央進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理和調(diào)節(jié)更加尊重經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律。

（作者為住建部住房政策專家委員會(huì)副主任委員。此為作者在中國(guó)地產(chǎn)總裁論壇與北大黃埔同學(xué)會(huì)第六屆年會(huì)上的發(fā)言，記者胡雅婷采訪整理）